房地产企业预交所得税(房地产公司预缴企业所得税)

1.新企业所得税法自2008年1月1日开始实行，原外商投资房地产开发企业在2007年12月31日前取得的未完工开发产品预售收入一般都已经按当时的规定(以预售收入与预计利润率之积并入当期利润总额)预交过所得税了，若按国税发[2009]31号文第三十八条规定，其在2008年是需要按相应的计税毛利率，重新计算其应预交的企业所得税了。国税函[2008]299号规定：企业在(除经济适用房等外)未完工前采取预售方式销售取得的预售收入，按照规定的预计利润率分季(或月)计算出预计利润额预交企业所得税，且预计利润率分别高于国税发[2006]31号中相同项目的计税毛利率5个百分点。

2.课程背景岁末年初是财务人员一年中最忙时，不要清查资产、核实债务，而且要对账、结账、编财务分析报告。需要注意的是，成本对象一经确定，不能随意更改或相互混淆，如确需改变成本对象的，应征得主管税务机关同意。

3.假设当地该类型房产土地增值税预征率为2%，预计毛利率为15%。

4.根据以上规定可以知道，需要预缴增值税的范围也是限于房地产开发企业预售自行开发的房地产项目。除此几项预提(应付)费用外，计税成本均应为实际发生的成本。国税发[2009]31号文第三十九条规定：该文件自2008年1月1日起执行。

5.整体框架熟悉房地产行业税收政策的同仁看过国税发[2009]31号文后应该不难发现，国税发[2009]31号文是在《国家税务总局关于外商投资房地产开发经营企业所得税管理问题的通知》(国税发[2001]142号)、《国家税务总局关于房地产开发业务征收企业所得税问题的通知》(国税发[2006]31号，注：2008年前，该文仅适用于内资房地产开发企业)的基础上进行重编修订、补充后而制定的。在实操过程中，由于该笔收款所得税上虽然不需预缴，在年度汇算清缴时还是要作为竣工产品收入结转，因为企业通过正式签订《房地产销售合同》或《房地产预售合同》所取得的收入，应确认为销售收入的实现，季度预缴时申报表不支持调整，在年度汇缴时做税会差异调整。

1.在年度纳税申报时，企业须出具对该项开发产品实际毛利额与预计毛利额之间差异调整情况的报告以及税务机关需要的其他相关资料。目前仍有部分省市主管税务机关对一些房地产企业在其成立时就事先核定应税所得率，再按其实现的销售收入征收企业所得税。

2.核定征收需慎用文件第四条明确规定：税务机关不得事先确定企业的所得税按核定征收方式进行征收、管理。实操企业在土增清算前都是按预征率预缴，主要是考虑到增值率较高的项目，延迟清算对企业还是有利的。毛利额顾名思义应当是营业收入减去营业成本后的余额，即还没有减去期间费用和税金及附加，房地产企业预缴所得税时还必须考虑当期实际利润问题。

3.实操中除了以上做法，还有以下做法：参照预售按3%预征率预缴。《国家税务总局关于印发房地产开发经营业务企业所得税处理办法的通知》(国税发[2009]31号)规定，企业销售未完工开发产品取得的收入，应先按预计计税毛利率分季(或月)计算出预计毛利额，计入当期应纳税所得额。各分支机构不进行企业所得税汇算清缴。

4.第五条分级管理，是指总机构、分支机构所在地的主管税务机关都有对当地机构进行企业所得税管理的责任，总机构和分支机构应分别接受机构所在地主管税务机关的管理。

5.个月又销售的，不得在税前扣除折旧费用。这是国税发[2009]31号文的新规定，即企业在确定成本对象时要遵循：可否销售原则、分类归集原则、功能区分原则、定价差异原则、成本差异原则、权益区分原则。第三十四条规定：企业在结算计税成本时其实际发生的支出应当取得未取得合法凭据的，不得计入计税成本，待实际取得合法凭据时，再按规定计入计税成本。

6.如果季度内有完工产品收入和其他收入并且产生了实际利润额，而仅按照预计毛利额预缴企业所得税，明显少缴了企业所得税，季度预缴企业所得税的应纳税所得额应包含季度利润额。从国税函[2008]635号文的规定看，以前年度亏损在季度预缴申报时，是完全可以冲减实际利润额的。

7.采取分期收款方式销售开发产品的，应按销售合同或协议约定的价款和付款日确认收入的实现。

1.这与原适用于外商投资房地产开发企业的扣除标准是一致的，也就是说从此内资、外资房地产企业委外销售时，佣金的扣除限额统一为委托销售收入的10%。

2.结束语国税发[2009]31号文虽然是姗姗来迟，终归没有错过企业所得税汇缴的好时节，这对于从事房地产企业所得税征、纳的双方而言应该都是个好消息。

3.开发产品完工后，企业应及时结算其计税成本并计算此前销售收入的实际毛利额，将其实际毛利额与其对应的预计毛利额之间的差额，计入当年度企业本项目与其他项目合并计算的应纳税所得额。重要变化对照国税发[2001]142号、国税发[2006]31号两文，笔者关注到国税发[2009]31号文有以下内容显得较为重要，需引起各位同仁予以关注。

4.如果是亏损或退税项目，是否可以在竣备后就不再预缴。增值税是否预征。

5.综合以上理由，房地产开发企业直接按照预售收入计算的预计利润额乘以适用税率预缴企业所得税的观点是错误的，房地产开发企业季度预缴企业所得税时应以会计利润额加上预售收入计算出的预计利润减去以前年度的待弥补亏损后的余额为应纳税所得额预缴企业所得税。这对房地产开发企业而言，不仅预缴方法改变了，且预缴率也下降了。本对象核算的公共配套设施开发成本，应按建筑面积法进行分配;借款费用属于不同成本对象共同负担的，按直接成本法或按预算造价法进行分配;其他成本项目的分配法由企业自行确定。

6.付款方提前付款的，在实际付款日确认收入的实现。即提前开票或填入未开票收入，《增值税预缴税款表》填表说明中，本表适用于纳税人发生以下情形按规定在国税机关预缴增值税时填写。

7.也就是说房地产开发企业预计利润额，只是月(季)预缴所得税的计税依据利润总额的其中的一部分，而不是其全部。第四条统一计算，是指企业总机构统一计算包括企业所属各个不具有法人资格的营业机构、场所在内的全部应纳税所得额、应纳税额。

8.国税发[2009]31号文充分吸收、借鉴了国税发[2006]31号文的主要内容，并有机结合了国税发[2001]142号文的重要内容，并根据目前房地产开发行业特殊业务情况。房地产开发企业预售自行开发的房地产项目。