纯土地转让土地增值税(土地转让土地增值税)

1.增值额超过扣除项目金额100%、未超过扣除项目金额200%的部分，税率为50%。

2.个人因工作调动或改善居住条件而转让原自用住房，经向税务机关申报核准。

3.凡居住满满五年或五年以上的，免予征收土地增值税;居住满三年未满五年的，减半征收土地增值税;居住未满三年的，按规定计征土地增值税。

4.对取得土地使用权时未支付地价款或不能提供已支付的地价款凭据的，不允许扣除取得土地使用权所支付的金额。

5.对纳税人隐瞒、虚报房地产成交价格等情形而按房地产评估价格计算征收土地增值税所发生的评估费用，不允许在计算土地增值税时予以扣除。土地增值税实行四级超率累进税率:增值额未超过扣除项目金额50%的部分，税率为30%。这主要指纳税人申报的转让房地产的实际成交价低于房地产评估机构评定的交易价，纳税人又不能提供凭据或无正当理由的行为。

6.对纳税人有下列情形之一的。转让房地产的成交价格低于房地产评估价格，又无正当理由的，由税务机关参照房地产评估价格确定转让房地产的收入。

7.使用时间和磨损程度标准可由各省、自治区、直辖市财政厅（局）和地方税务局具体规定。提供扣除项目金额不实的，应由评估机构按照房屋重置成本价乘以成新度折扣率计算的房屋成本价和取得土地使用权时的基准地价进行评估。

8.关于土地增值税的核定征收包括如下：对非房地产开发企业而言，本例中的农村合作银行虽非房地产开发企业，鉴于其能取得房产原值的原始发票，所以可以按财税[2006]21号的规定进行扣除项目的认定，并据以计算土地增值税；如果既没有评估价格，又不能提供购房发票的，可按照税务部门核定的征收率进行计算征收。二手房土地增值税计算方法：(1括号以1%的税率征收。

1.税务机关在对该行2007及2008两个年度进行税务检查时发现，该行从2007年起以机构改革、资产整合为由对所辖乡镇等机构的房产进行分批处置，均未申报缴纳营业税及土地增值税。

2.)二手房土地增值税的优惠政策纳税人建造普通标准住宅出售，增值额未超过扣除金额20%，免予征收土地增值税。本例中的税务机关按预征率进行征收是不合适的，因为预征以后，增值额超过扣除项目金额50%、未超过扣除项目金额100%的部分，税率为40%。

3.由于该行所处置的不动产均为自行处置，未经过合法的评估机构评估，仅能提供房产原值，税务机关比照房地产开发企业的相关规定，按照预征率对其转让房地产的行为进行了征收。税务机关根据评估价格确定转让房地产的收入。

4.纳税人转让房地产所取得的收入，包括货币收入、实物收入和其他收入。

5.㈡纳税人计算土地增值税时，也可用下列简便算法。收入的认定纳税人转让房地产所取得的收入，包括转让房地产的全部价款及有关的经济收益，包括货币收入、实物收入和其他收入。以10万元购买房屋，第8年时转让，转让时不能取得评估价格，不考虑其他的扣除项目，此时的扣除金额为10*（1+5%*8括号=14（万元）。

6.计算公式为应纳税额=成交价的1%(2括号或者减除法定扣除项目金额后，按四级超率累进税率征收。(公式中的5%，35%为速算扣除系数。

7.计算增值额的扣除项目:(1括号取得土地使用权所支付的金额;(2括号开发土地的成本、费用;(3括号新建房及配套设施的成本、费用，或者旧房及建筑物的评估价格;(4括号与转让房地产有关的税金;(5括号财政部规定的其他扣除项目。

1.对个人之间互换居住住房的，经税务机关核准，可以免征土地增值税。

2.上面所列四级超率累进税率，每级增值额未超过扣除项目金额的比例，均包括本比例数。

3.征收对象为增值部分，纳税人即卖方。隐瞒、虚报房地产成交价格，应由评估机构参照同类房地产的市场交易价格进行评估。从事房地产开发的纳税人将开发产品转为自用、出租等用途且已达到主管税务机关旧房界定标准后，又将该旧房对外出售的，应办理旧房转让土地增值税申报。

4.对于转让旧房及建筑物，既没有评估价格，又不能提供购房发票的，地方税务机关可以根据《税收征管法》第三十五条的规定，实行核定征收。

5.扣除项目金额的认定转让房地产扣除项目金额的认定，《财政部、国家税务总局关于土地增值税一些具体问题规定的通知》（财税[1995]48号）规定以下几个方面。对纳税人购房时缴纳的契税，凡能提供契税完税凭证的，准予作为与转让房地产有关的税金予以扣除，不作为加计5%的基数。将房屋产权赠与直系亲属或承担直接赡养义务人的，免征土地增值税。

6.由于该行所转让的房地产是一次性行为，不存在预征问题，实行核定征收，实际上就是进行了清算。具体方法如下：计算增值额的扣除项目有：取得土地使用权所支付的金额;开发土地的成本、费用;新建房及配套设施的成本、费用，或者旧房及建筑物的评估价格;与转让房地产有关的税金;财政部规定的其他扣除项目。

7.纳税人转让旧房及建筑物时因计算纳税的需要而对房地产进行评估，其支付的评估费用允许在计算增值额时予以扣除。

8.应按房屋及建筑物的评估价格、取得土地使用权所支付的地价款和按国家统一规定交纳的有关费用以及在转让环节缴纳的税金作为扣除项目金额计征土地增值税。