营改增土地成本扣除(土地成本扣除计算增值税)

1.这种分摊方法考虑了增值税销项税额因价格而波动的因素，是忽略了进项税额因成本而异动的考量，更忽略了土地增值税清算时尾盘未实现销售以及未销售项目无销售额的不合理现象，也不符合70号公告按清算项目准确计算的基本要求。

2.房地产开发项目预缴增值税时，其预征率为3%。希望通过本次培训，能够与大家一道共同提高对税收政策的理解能力和清算工作的实操能力，让大家的清算水平再上一个新台阶。

3.即：土地增值税清算时，按照不同业态销售额占全部业态销售额的比例，分摊实际缴纳的税金。为了帮助大家尽快熟悉税收政策，把握清算方法，降低清算风险，我们再一次组织土地增值税业务培训。

1.这种分摊方法考虑了进项税额因成本而异动的因素。6年第70号，以下简称70号公告）第三条项明确营改增后，计算土地增值税增值额的扣除项目中与转让房地产有关的税金不包括增值税。

2.凡不能按清算项目准确计算的，则按该清算项目预缴增值税时实际缴纳的城建税、教育费附加扣除。这种分摊方法遵循了70号公告按清算项目准确计算的基本要求，综合考虑了销项税额因价格而波动和进项税额因成本而异动的因素，最大限度解决了不同项目之间、不同业态之间，以及清算期间和尾盘销售期间分摊扣除苦乐不均的现象。第三条项规定，房地产开发企业实际缴纳的城市维护建设税(以下简称城建税)、教育费附加，凡能够按清算项目准确计算的，允许据实扣除。

1.价格而波动的考量，造成了新的苦乐不均，同样也不符合70号公告按清算项目准确计算的基本要求。即：土地增值税清算时，按照不同业态开发成本占全部业态开发成本的比例，分摊实际缴纳的税金。即：按照70号公告规定，土地增值税清算时，凡不能按清算项目准确计算的。

2.土增清算时税金扣除的方案针对土地增值税清算时税金扣除的问题，笔者与业界同仁做了一些探讨和思考，围绕准确计算这个关键词，大致有以下四种解决思路和方案。

3.注册全资子公司，作为开发此地的项目公司，与土地局签定合同补充条款，将土地的受让人变更为子公司，相关税费及土地证由子公司办理，总公司支付的土地价款作为两家公司往来款项。