简易征收和一般计税(简易征收的一般纳税人所得税)

1.根据《国家税务总局关于明确中外合作办学等若干增值税征管问题的公告》（国家税务总局公告〔2018年〕42号）规定：一般纳税人销售自产机器设备的提供安装服务，应分别核算机器设备和安装服务的销售额，安装服务可以按照甲供工程选择适用简易计税方法计税。根据规定异地跨省项目，应向机构所在地的税务机关填报《跨区域涉税事项报告表》；首次在经营地办理涉税事宜时，向经营地的税务机关报验跨区域涉税事项。纳税人销售自己使用过的固定资产和旧货，适用简易计税方法按照3征收率减按2征收增值税的。

2.纳税人出租其2016年4月30日前取得的与机构所在地不在同一县(市)的不动产，应按照上述计税方法在不动产所在地预缴税款后，向机构所在地主管税务机关进行纳税申报。

3.房地产开发企业中的一般纳税人，销售自行开发的房地产老项目，可以选择使用简易计税方法按照5%的征收率计税。

4.一般纳税人出租不动产（包括商业房）增值税税率10%；个人和小规模纳税人出租商用房增值税征收率5%。

5.城镇土地使用税：依土地的等级及适用的土地等级税额，计算缴纳城镇土地使用税。一般纳税人选择简易征收的可自行开具发票。

6.企业所得税：企业出租房屋取得的收入需按规定计算缴纳企业所得税。注意事项：房地产开发企业采取预收款方式销售所开发的房地产项目，在收到预收款时按照3%的预征率预缴增值税。

7.根据《国家税务总局关于进一步明确营改增有关征管问题的公告》（国家税务总局公告2017年第11号）规定：一般纳税人销售电梯的提供安装服务，其安装服务可以按照甲供工程选择适用简易计税方法计税。

1.由纳税人负担的租赁财产实际开支的修缮费用。适用简易计税方法按征收率计税。

2.不需要在建筑服务发生地预缴税款，直接在机构所在地申报；收到预收款时，所有项目都需要预缴，本地项目在机构所在地预缴，异地项目发生地预缴。《财政部国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》(财税〔2016〕36号)规定如下：2016年5月1日起，不动产租赁服务税率为11%。税法规定的费用扣除标准。

3.一般纳税人出租老项目，可以选择简易计税方法，按照5%的征收率计算增值税应纳税额。

4.注意建筑服务预缴时不论一般计税还是简易计税都可以差额纳税；申报时只有简易计税才可以差额纳税，一般计税需凭增值税专用发票抵扣税款。无租使用其他单位房产的应税单位和个人，依照房产余值代缴纳房产税。

5.纳税人销售活动板房、机器设备、钢结构件等自产货物的提供建筑、安装服务，不属于《营业税改征增值税试点实施办法》（财税〔2016〕36号文件印发）第四十条规定的混合销售，应分别核算货物和建筑服务的销售额，分别适用不同的税率或者征收率。对企事业单位、社会团体以及其他组织按市场价格向个人出租用于居住的住房，减按4%的税率征收房产税。注意事项：一般纳税人销售自己使用过的固定资产，应开具普通发票，不得开具增值税专用发票。

6.物业管理服务的纳税人可以向服务接受方全额开具增值税专用发票。其他个人出租，购买方或承租方不属于其他个人的，纳税人缴纳增值税后，可以向不动产所在地主管税务机关申请代开增值税专用发票。

1.税务总局规定不得自行开具或申请代开增值税专用发票的情形外，均可自行开具或申请税务机关代开增值税专用发票。营业税：个人出租房屋应按租金收入的5%缴纳营业税，个人出租房屋月收入在800以下的免征营业税。注意事项：该项政策中扣除其对外支付的自来水水费指的是扣除的仅仅是自来水水费，不包括其他污水处理费等费用。

2.公路经营企业中的一般纳税人收取试点前开工的高速公路的车辆通行费，可以选择适用简易计税方法，减按3%的征收率计算应纳税额。出售不动产根据《财政部国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》（财税〔2016〕36号）规定，下列情形可以选择简易征收：一般纳税人销售其2016年4月30日前取得（不含自建）的不动产，可以选择适用简易计税方法，以取得的全部价款和价外费用减去该项不动产购置原价或者取得不动产时作价后的余额为销售额，按照5%的征收率计算应纳税额。综述一般纳税人房屋租赁可有条件的选择简易征收的税率5%，开票系统没有次征收率的，及时联系专管员添加即可。

3.商业用房的出租税种包括：增值税、城建税、教育附加、地方附加、所得税、房产税等。督促其正常添加征收率后，让同事登陆系统确认已添加再离开。

4.供物业管理服务的纳税人，以向服务接受方收取的自来水水费扣除支付的水费后的余额为销售额按3简易计税，可以按3向服务接受方开具增值税专用发票。城镇土地使用税对个人出租住房，免征城镇土地使用税。

5.公共租赁住房经营管理单位应单独核算公共租赁住房租金收入，未单独核算的，不得享受免征房产税优惠政策。