营改增不动产租赁(不动产经营租赁)

1.小规模纳税人中的单位和个体工商户出租不动产，不能自行开具增值税发票的，可向不动产所在地主管国税机关申请代开增值税发票。提供不动产经营租赁服务，是指在约定时间内将不动产转让他人使用且租赁物所有权不变更的业务活动。

2.不动产所在地与机构所在地在同一县（市、区）的，纳税人应向机构所在地主管国税机关申报纳税。

3.在本次税改中，根据财税[2016]36号文件规定，不动产租赁由原来的缴纳服务业营业税改成缴纳销售服务的增值税，税率从营业税税率5%调整为增值税税率11%，笔者以一般纳税人为例进行说明。出租不动产五种应税行为，可选简易计税从税制适用而言，一般纳税人不动产租赁服务。若按照租金收入分次开具，就该项租赁而言，前两期进项税额抵扣金额很大，销项税额小于进项税额，前期造成大量留抵税额。

4.分别核算应税与非应税项目按照房产余值计税的情况下。是在实际执行中，由于不动产经营租赁纳入营改增时间不长，营改增培训宣传工作不太到位，税务机关工作人员素质良莠不齐等原因，导致小规模纳税人和其他个人向税务机关申请代开增值税发票时困难重重。营改增前不存在进项税额抵扣的问题，不动产（除去净残值）全部通过折旧计入各期费用抵减应纳税所得额；进项税额不能抵减应纳税所得额。

5.企业实事求是地对价款进行划分，是合理的纳税筹划行为，不存在税收风险。对于常见不构成房产的非应税项目，计算房产税时应注意剔除。

1.房地产开发企业中的一般纳税人，出租其2016年5月1日后自行开发的与机构所在地不在同一县（市）的房地产项目，应按照3%预征率在不动产所在地预缴税款后，向机构所在地主管税务机关进行纳税申报。为了和第三种情况区分开，本处假设甲公司选择简易计税方法计税。甲公司采用历史成本模式对该写字楼进行后续计量。

2.利用非应税项目增值税非应税项目，是指提供非增值税应税劳务、转让无形资产、销售不动产和不动产在建工程。营改增后不动产经营租赁存在问题及改进建议2016年4月30前签订的不动产经营租赁合同应该采用何种计税方法不明确国家税务总局发布的《纳税人提供不动产经营租赁服务增值税征收管理暂行办法》中只是按照租赁标的物的取得时间的不同，对一般纳税人的计税方法进行了规定。

3.纳税人出租自行开发的房地产老项目与其机构所在地不在同一县（市）的，应按照上述计税方法在不动产所在地预缴税款后，向机构所在地主管税务机关进行纳税申报。按照《不动产进项税额分期抵扣暂行办法》的规定，增值税一般纳税人2016年5月1日后取得并在会计制度上按固定资产核算的不动产，其进项税额应按照本办法有关规定分2年从销项税额中抵扣。营改增前后不动产经营租赁纳税差异分析计税方法按照国家税务总局发布的2016年第16号文件《纳税人提供不动产经营租赁服务增值税征收管理暂行办法》的规定，不动产经营租赁服务增值税税率11%，征收率为5%。

1.通过比较得出，甲公司交营业税时应纳税额最大，交增值税时简易计税方法下的应纳税额次之，交增值税时一般计税方法下应纳税额最小。营改增对出租方的企业所得税也是有影响的。

2.纳税人出租自行开发的房地产项目与其机构所在地不在同一县（市）的，应按照上述计税方法在不动产所在地预缴税款后。

3.简易征收适用5%的征收率，而实际征收率会小于5%，因为在征税时房租等内容会剔除掉含税的成分，这样就使得增值税征收的税费要低于5%，从而达到节税效果。第一年抵扣比例为60%，第二年抵扣比例为40%。

4.纳税人提供道路通行服务不适用本办法。一般纳税人出租其2016年4月30日前取得的不动产，可以选择适用简易计税方法，按照5%征收率计算应纳税额。小规模纳税人出租不动产，按照以下规定缴纳增值税：单位和个体工商户出租不动产（不含个体工商户出租住房），按照5%的征收率计算应纳税额。

5.分别核算兼营行为纳税人兼营销售货物、劳务、服务、无形资产或者不动产，适用不同税率或者征收率的，应当分别核算适用不同税率或者征收率的销售额;未分别核算的，从高适用税率。不动产所在地与机构所在地在同一县（市、区）的，纳税人向机构所在地主管国税机关申报纳税。企业发生兼营行为的，应分别核算适用不同税率或者征收率应税行为的销售额，避免被从高适用税率或者征收率。

6.一般纳税人出租其2016年5月1日以后取得的不动产，适用一般计税方法计税。