土地增值税清算流程(清算后土地增值税计算方式)

1.第十八条按本办法第十三条规定应当进行清算的纳税人以及主管税务机关依据本办法第十四条规定通知清算的纳税人，在规定期限届满未办理清算申报的，主管税务机关发出《责令限期改正通知书》见附件5括号，责令纳税人在收到《责令限期改正通知书》之日起30日内办理清算申报。

2.扣除项目总金额也需要在已售建筑面积与未售建筑面积之间进行分摊。第三十六条前期工程费、基础设施费应当是真实发生的，虚列的前期工程费、基础设施费不予扣除。对于清算后再转让房产，国税发〔2006〕187号文件规定，在土地增值税清算时未转让的房地产，清算后销售或有偿转让的，扣除项目金额按清算时的单位建筑面积成本费用乘以销售或转让面积计算。

3.第三十八条税务机关应当重点关注纳税人发生的装修支出。明确纳税人清算申报的资料要求（第22条）纳税人办理清算申报时，应当提交《土地增值税纳税申报表》（从事房地产开发的纳税人清算适用）等十大类资料。主管税务机关确定需要进行清算的房地产项目，应列入年度清算工作计划，及时下达《税务事项通知书》（附件4括号，将列入清算工作计划的房地产项目报送市局备案。

4.第五十条纳税人清算后再转让房地产的，对于买卖双方签订的房地产销售合同有约定付款日期的，纳税义务发生时间为合同签订的付款日期的当天；对于对采取预收款方式的，纳税义务发生时间为收到预收款的当天。

1.第五条纳税人应当如实申报应缴纳的土地增值税税额，保证清算申报的真实性、准确性和完整性。单位建筑面积成本费用=清算时的扣除项目总金额÷清算的总可售建筑面积上述公式中，清算时的扣除项目总金额不包括与转让房地产有关的税金。

2.第四十条税务机关应当重点关注开发间接费用。在部分公共配套设施已建设、费用已实际发生并且已取得合法有效凭证的情况下，可按照各分期清算项目可售建筑面积占项目总可售建筑面积的比例计算清算项目可扣除的公共配套设施费，不得超过已实际发生的金额。已竣工验收的房地产开发项目，已销开发产品收入由预收账款结转至营业收入，未销开发产品销售之前按照存货处理。

3.纳税人发生的装修业务支出应当是真实的，不得虚构装修业务、虚列装修费用。纳税人支付给回迁户的补差价款，计入拆迁补偿费；回迁户支付给纳税人的补差价款，应抵减本项目拆迁补偿费。代收费用在房价之外单独收取且未计入房地产价格的，不作为转让房地产的收入，在计算增值额时不计入扣除项目金额。

4.第十七条纳税人开发的房地产项目符合本办法第十三条规定的。纳税人因接受投资而取得的土地使用权，按照投资方投资入股的土地使用权作价金额及缴交的契税作为取得土地使用权所支付的金额。内容涵盖工程项目、营销策划、设计、成本、招商、运营、物业管理、财务税法、人力资源、战略管理等住宅地产、商业地产和产业地产全产业链各个模块。

1.清算后再转让房地产税金的处理（第49条）清算后再转让的房地产，清算后销售或有偿转让产生的与房地产转让有关的税金在土地增值税清算时予以扣除。第四十一条税务机关应当重点关注房地产开发费用。给予土地补偿、建筑附着物以及机器设备等补偿款是否需要增值税发票才能扣除。

2.全部使用自有资金、没有利息支出的以及不能按转让房地产项目计算分摊利息支出或不能提供金融机构证明的，房地产开发费用按照取得土地使用权所支付的金额与房地产开发成本金额之和的10%计算扣除。原清算项目增值率20%，2010年出售剩余两套住房，收入200万元，对应成本50万元，企业是仅计算这两套住宅的增值率（约300%），还是并入原清算数据进行二次清算。税务机关应当为纳税人提供优质纳税服务，加强土地增值税政策宣传辅导。

3.企业不主动清算，主管税务机关会要求其被动清算。纳税人符合前款第项情形的，应当在办理注销税务登记前办理土地增值税清算申报。

4.虽然属于完工产品，由于预收款不符合会计准则收入确认条件，按上述规定分期申报缴纳的土地增值税不作损益结转，待房产交付完毕符合收入确认条件时，再计入营业税金及附加处理。日起90日内至主管税务机关办理清算申报。