增值税土地增值税(土地增值税计税依据)

1.考虑到房地产开发业务周期长，预售回款靠前和竣工结算时点靠后的特殊性，预缴制度是一种税收过渡性的规定。

2.营改增后的增值税属于价外税，不再适用含增值税的销售额作为计税基础。预缴制度的设计就是为了考量此种特殊情况和平衡税收财政，本质上是一种过渡性的税收制度设计，所以各税种在预缴制度的设计上原则上都是保持与清算时同一个计征口径。取出的销售收入总额2000万元；支付开发写字楼的地价款400万元；开发过程中支付拆迁补偿费100万元、供水和供电基础设施费80万元，建筑工程费用520万元；开发过程中向非金融机构借款500万元，借款期限1年。

3.我们认为纳税人可正确运用70号公告给予的选择权，根据自身情况合理选择土地增值税预征计征依据。

4.2016年房地产行业实现营改增后，房地产开发业务所涉各项税种在税务清算上所确定的计税依据口径都是不包含增值税的销售额。按照土地增值税的预缴和清算的制度设计初衷，这种情况下纳税人就无需补退税。国家税务总局出于考量纳税人便利性的角度在2016年所发布的国家税务总局公告2016年第70号（下称70号公告）规定纳税人在进行土地增值税预缴时可以选择按照减除预缴增值税后的金额计算。

1.适用增值税一般计税方法的纳税人。03现行税收政策给予纳税人选择权的着眼点在于方便纳税人房地产行业开发业务的周期性长的特点非常明显，尤其是商品房预售制度的存在，项目还没有竣工验收之前就开始预售实现回款，是开发相关的成本发票一般都需要等到项目竣工结算后才能取得。

2.有的观点认为土地增值税预缴的计税依据应按照扣除预缴的增值税后金额确定；有的观点认为土地增值税预缴的计税依据既可以按照观点一中的方式确定，也可以选择按照增值税适用税率换算后的不含税销售额确定。

3.前者并不违反70号公告的要求，恰恰是企业在正确适用70号公告给予的纳税选择权。如果强制性要求纳税人预缴阶段要按照预收房款扣减预缴应预缴增值税后的金额去计算预缴土地增值税，就会导致纳税人实际清算税负率与预征率一致却要申请退税程序的情形。本文将针对土地增值税预缴计税依据的确定问题进行分析和探讨。

4.增值税明确预缴的计税依据是按照适用税率换算的不含税销售额，企业所得税完工前确认预计毛利的计税依据也是按照适用税率换算的不含税销售额。

5.对于房地产开发业务而言，由于其开发跨周期性特点和商品房预售制度的存在，加之平衡税收财政的角度，各税种均规定要求在达到规定的纳税义务发生时间或者清算条件之前需要进行预缴。

1.适用增值税一般计税方法的纳税人，其转让房地产的土地增值税应税收入不含增值税销项税额；。从实务性的角度出发，可能部分纳税人觉得土地增值税的预缴选择按照增值税适用税率或征收率换算为不含税销售额作为计税基础在财务核算和税务管理上可以确保申报数据的一致性和方便财务人员定期进行数据复核，更有利于提高企业财税管理水平。转让房地产的土地增值税应税收入不含增值税销项税额;适用简易计税方法的纳税人，其转让房地产的土地增值税应税收入不含增值税应纳税额。

2.财税2016年43号文第三条及70号公告第一条均明确规定：土地增值税纳税人转让房地产取得的收入为不含增值税收入。适用增值税一般计税方法的纳税人，其转让房地产的土地增值税应税收入不含增值税销项税额;适用简易计税方法的纳税人，其转让房地产的土地增值税应税收入不含增值税应纳税额。

3.根据《关于营改增后契税房产税土地增值税个人所得税计税依据问题的通知》（财税〔2016〕43号）第三条规定，土地增值税纳税人转让房地产取得的收入为不含增值税收入。按照现行税收法规的规定，企业增值税预缴和企业所得税预缴申报均根据实际收取的预收房款按照增值税适用税率或征收率换算为不含税销售额后进行计算预缴。施工、销售过程中发生管理费用和销售费用260万元。