土增清算扣除规定(土增可清算和要清算)

1.财务费用中的利息支出，凡能够按转让房地产项目计算分摊并提供金融机构证明的，允许据实扣除，最高不能超过按商业银行同类同期贷款利率计算的金额。

2.扣除项目是否真实性、扣除金额是否准确性除了销售收入外，计算土地增值税时可扣除的项目也是税务机关重点的方面，主要包括：土地出让金及税费、房地产开发成本、房地产开发费用、旧房及建筑物的评估价格、与转让房地产有关的税费。第十条对符合以下条件之一的，主管税务机关可要求纳税人进行土地增值税清算。对前款所列第项情形，应在办理注销登记前进行土地增值税清算。

3.根据条例第六条项规定，对从事房地产开发的纳税人可按本条、项规定计算的金额之和，加计20%的扣除。……根据《财政部、国家税务总局关于土地增值税一些具体问题规定的通知》(财税字〔1995〕48号)第十条规定，应按房屋及建筑物的评估价格、取得土地使用权所支付的地价款和按国家统一规定交纳的有关费用以及在转让环节缴纳的税金作为扣除项目金额计征土地增值税。未抵减完的预缴税款可以结转下期继续抵减。

4.借贷双方应注意在民间借贷款项交付时，尽可能采用银行转账形式。企业所得税：根据《国家税务总局关于发布企业政策性搬迁所得税管理办法的公告》（国家税务总局公告2012年第40号）规定：第十五条企业在搬迁期间发生的搬迁收入和搬迁支出，可以暂不计入当期应纳税所得额，而在完成搬迁的年度，对搬迁收入和支出进行汇总清算。

1.纳税人销售已装修房产，应当在《房地产买卖合同》或补充合同中明确约定。

2.属于同一项目的土地成本，地方税务机关应按普通住宅可售建筑面积和非普通住宅（包括非住宅，具体办法由各省、自治区、直辖市地方税务局根据当地情况制定。不能分摊取得土地使用权所支付的金额，幼儿园没有缴纳配套费，不应分摊配套费即配套费的契税。答复内容根据《国家税务总局关于印发土地增值税清算管理规程的通知》（国税发〔2009〕91号）文件的规定：第九条纳税人符合下列条件之一的，应进行土地增值税的清算。

3.时缴纳的营业税、城市维护建设税、教育费附加。据实扣除至少需要三个条件成立：能够按转让房地产项目分摊如果房企借款不只用在一个项目中，就涉及不同项目的分摊问题。

4.项目营销设施建造费的类别根据房地产企业不同开发模式，目前针对项目营销设施的建造主要分为以下三个类别：建造在项目主体之外临时性的、将来会拆除的售楼处、样板间等营销设施；建造在项目主体之内永久性的、将来用于销售的售楼处、样板间等营销设施；建造在项目规划配套设施内的、将来可销、可捐、可作配套的售楼处、样板间等营销设施。土地增值税清算中所界定的分摊我认为可以参考这里的两种方法，实务中也有直接要求企业按照建筑面积法分摊的情况，两种方法对于相似的项目和业态差异不大，对于不同的项目和业态可能存在一定差异，需要企业特别小心，争取对自己有利的分摊方法。

1.……第五条纳税人转让房地产所取得的收入，包括货币收入、实物收入和其他收入。十土地增值税问题问题内容地产开发企业土地增值税清算时，计算增值额的扣除项目中与转让房地产有关的税金。

2.如无法自行判断，可向主管税务机关提供相关资料，由其依法进行判定。

3.具体情况建议联系主管税务机关进一步核实。其他房地产开发费用，在按照‘取得土地使用权所支付的金额’与‘房地产开发成本’金额之和的5%以内计算扣除。城市维护建设税按区域设定不同的税率，纳税人所在地在市区的，纳税人所在地在县城、镇的。

4.开发土地和新建房及配套设施的费用（以下简称房地产开发费用），是指与房地产开发项目有关的销售费用、管理费用、财务费用。在进行土地增值税清算分摊土地成本时，遇到如下问题：同一个清算项目中，不同类型房产的土地成本是按占地面积还是按建筑面积的比例分摊，还是可以有纳税人自由选择分摊方法；同一个清算项目中，地下产权车位是否分摊土地成本。

5.其转让房地产的土地增值税应税收入不含增值税销项税额;适用简易计税方法的纳税人，其转让房地产的土地增值税应税收入不含增值税应纳税额。以上答复仅供参考，如有其他疑问请联系主管税务机关咨询。具体涉税事宜建议您联系主管税务机关进一步确认。

6.纳税人在清算单位以外单独建造样板房的，其建造费用、装修费用不得计入房地产开发成本。