土地使用税实施细则(土地使用税暂行条例2018)

1.尽职调查的主要内容如下：被评估单位的历史沿革、主要股东及持股比例、必要的产权和经营管理结构；被评估单位的资产、财务、生产经营管理状况；被评估单位的经营计划、发展规划和财务预测信息；评估对象、被评估单位以往的评估及交易情况；影响被评估单位生产经营的宏观、区域经济因素；被评估单位所在行业的发展状况与前景；其他相关信息资料。

2.在用低值易耗品，采用成本法进行评估。第十二条土地使用税收入纳入财政预算管理。在此基础上根据建(构)筑物的特点(如不同的层高、跨度、特殊装修、施工困难程度等)和现场勘查情况，对单方造价进行相应的调整，从而确定建安工程税前造价及含税建安工程造价。

3.评估基准日本报告评估基准日是2018年3月31日。材料成本材料成本包括原材料、设备费及制作费等，评估按照实际发生费用评估。

4.几点思考城镇土地使用税的征收范围仍限制在城市、县城、建制镇、工矿区，虽然我国当前的城镇土地使用税实行的是地区有差别的等级定额税率，对土地的级差收益起到了一定的调节作用，是由于这种定额税率具有太浓的主观性，使之失去了一定的科学性。1997年12月12日，深圳市工商局核准变更登记并向深圳市粮食总公司核发新的《营业执照》。

5.5资金成本资金成本根据本项目合理的建设工期，按照评估基准日相应期限的贷款利率以设备购置费、安装工程费、前期及其他费用三项之和为基数确定。第十一条本办法地税局负责解释，各设（区）市地方税务机关可根据本办法制定具体的实施意见，并报送省地税局备案。

1.1984年5月28日，深圳市粮食局按照政企分开的要求经深圳市工商局核准成立为深圳市粮油公司。付息债务以核实后的账面值作为评估值。根据深圳市粮食集团有限公司向深圳市规划和国土资源委员会出具的《深圳市粮食集团有限公司关于重组土地资产处置的承诺函》中承诺：对于深圳市面粉厂土地资产，承诺未来将积极配合深圳市高新技术产业园区土地规划调整。

2.本资产评估机构及资产评估师与资产评估报告中的评估对象没有现存或者预期的利益关系，与相关当事人没有现存或者预期的利益关系，对相关当事人不存在偏见。对评估人员培训为了保证评估项目的质量和提高工作效率，贯彻落实拟定的资产评估方案，我公司对项目团队成员讲解了项目的经济行为背景、评估对象涉及资产的特点、评估技术思路和具体操作要求等。企业账上未记录的无形资产为公司及其子公司拥有的专利权15项、注册商标权153项、软件著作权19项，上述无形资产在申请注册过程中发生的成本、费用直接费用化，未进行资本化，具体情况如下表：评估对象和评估范围评估对象根据评估目的，评估对象是深圳市粮食集团有限公司的模拟股东全部权益价值。

3.从增加的这一款可以明显的看出，新《土地使用税条例》把外商投资企业和外国企业也划入了城镇土地使用税的纳税人范围。前期及其他费用的确定依据国家(行业)相关的各项取费规定。本次评估未考虑控股权产生的溢价以及流动性对股权价值的影响。

4.经济发达地区土地使用税的适用税额标准可以适当提高，须报经财政部批准。

1.依据深圳市国土资源和房产管理局《关于深圳沙头角进出口贸易公司改制土地资产处置方案的批复》（深国房〔2006〕53号），深圳市沙头角进出口贸易公司于2006年改制，上述房产剥离至深粮集团，截止评估报告日，尚未完成房产过户登记手续。将被评估单位视为一个独立的建设项目，根据企业固定资产的投资规模确定。

2.是指将评估对象与可比上市公司或者可比交易案例进行比较，确定其价值的评估方法。外购原材料、辅助材料、燃料、外购半成品、在库低值易耗品，根据清查核实后的数量乘以现行市场购买价，再加上合理的运杂费、损耗、验收整理入库费及其他合理费用，得出各项资产的评估值。

3.补充、修改和完善资产评估申报表评估人员根据现场实地勘查结果，并和被评估单位相关人员充分沟通，进一步完善资产评估申报表，以做到：账、表、实相符。

4.需要对所涉及的深圳市粮食集团有限公司模拟股东全部权益价值进行评估，为上述经济行为提供价值参考依据。

5.纯待摊费用对于纯待摊费用，经核实是未来在建项目所必需的，以核实后帐面价值作为评估值，否则评估为零。在市场经济下，土地收益不仅包括土地的级差收益，而且还包括土地的时间价值，我国当前的城镇土地使用税是以土地的面积作为计税依据，从量计征的方式使得该税的弹性几乎为零。

6.对于不能补交地价转为市场商品房的投资性房地产，市场无类似交易案例，不具备市场法评估条件，由于企业可以通过租赁方式获得收益，可用收益法对现状条件下的市场价值进行评估。