营改增后如何计算税金(营改增后土地增值税计算方法是怎样的)

1.税金是指纳税人按规定缴纳的消费税、营业税、城乡维护建设税、资源税、土地增值税，教育费附加可视同税金。纳税人转让房地产的土地增值税应税收入不含增值税。建议：地方教育附加也可视同税金，土地增值税中与转让房地产有关的税金包括地方教育附加。

2.房地产开发企业实际缴纳的城市维护建设税(以下简称城建税)、教育费附加，凡能够按清算项目准确计算的，允许据实扣除。境内单位和个人发生的跨境应税行为，……本规定自发布之日起施行，国家统一的会计制度中相关规定与本规定不一致的，应按本规定执行。

3.企业所得税法第八条将税金和成本、费用并列为支出，允许在计算应纳税所得额时予以扣除。计算增值额的扣除项目：取得土地使用权所支付的金额；开发土地的成本、费用；新建房及配套设施的成本、费用，或者旧房及建筑物的评估价格；与转让房地产有关的税金；财政部规定的其他扣除项目。

4.并且《财政部、国家税务总局关于进一步明确全面推开营改增试点有关劳务派遣服务、收费公路通行费抵扣等政策的通知》（财税〔2016〕47号）明确规定：纳税人以经营租赁方式将土地出租给他人使用，按照不动产经营租赁服务缴纳增值税。

1.第十一条规定，对于个人购入房地产再转让的，其在购入时已缴纳的契税。于统一地方教育附加政策有关问题的通知》(财综〔2010〕98号)第一条规定，统一开征地方教育附加。

2.纳税人安置回迁户，其实质是以开发产品换取部分的土地权益，应视同销售缴纳增值税，同样也要交纳土地增值税。企业发生的税金是企业为取得经营收入实际发生的必要的、正常的支出，与企业发生的成本、费用性质相同，是企业取得经营收入实际发生的经济负担，符合税前扣除的基本原则。统一地方教育附加征收标准。

3.根据上述规定，营改增前列入管理费用科目的相关税费，营改增后全部列入税金及附加科目。因转让房地产交纳的教育费附加，也可视同税金予以扣除。根据《国家税务总局关于土地增值税清算有关问题的通知》（国税函[2010]220号）第六条规定，房地产企业用建造的本项目房地产安置回迁户的，安置用房视同销售处理，按国税发[2006]187号视同销售确认收入的方法顺序确定销售额，即：按本企业在同一地区、同一年度销售的同类房地产的平均价格确定，由主管税务机关参照当地当年、同类房地产的市场价格或评估价值确定。

1.房地产开发企业支付给回迁户的补差价款，计入拆迁补偿费；回迁户支付给房地产开发企业的补差价款，应抵减本项目拆迁补偿费。

2.旧房及建筑物的评估价中已包括了此项因素，在计征土地增值税时，不另作为与转让房地产有关的税金予以扣除。

3.按照（财税〔2016〕36号）附件2《营业税改征增值税试点有关事项的规定》规定：一般纳税人出租其2016年4月30日前取得的土地使用权，可以选择适用简易计税方法，按照5%的征收率计算应纳税额；小规模纳税人出租其取得的土地使用权，应按照5%的征收率计算应纳税额；其他个人出租其取得的土地使用权，应按照5%的征收率计算应纳税额。

4.《国家税务总局关于土地增值税清算有关问题的通知》(国税函〔2010〕220号)第五条规定，房地产开发企业为取得土地使用权所支付的契税，应视同按国家统一规定交纳的有关费用，计入取得土地使用权所支付的金额中扣除。营改增后的规定《国家税务总局关于营改增后土地增值税若干征管规定的公告》(国家税务总局公告2016年第70号)规定：营改增后，计算土地增值税增值额的扣除项目中与转让房地产有关的税金不包括增值税。