融资租入不动产抵扣(不动产融资租赁和房屋租赁)

1.关于融资租赁中资产转让后的开票问题国家税务总局关于营业税改征增值税试点期间有关增值税问题的公告(国家税务总局公告2015年第90号)第四条规定：提供有形动产融资租赁服务的纳税人，以保理方式将融资租赁合同项下未到期应收租金的债权转让给银行等金融机构，不改变其与承租方之间的融资租赁关系。不对企业抵质押做出硬性要求。试点纳税人根据2016年4月30日前签订的有形动产融资性售后回租合同，在合同到期前提供的有形动产融资性售后回租服务，可继续按照有形动产融资租赁服务缴纳增值税，可以选择以下方法之一计算销售额：以向承租方收取的全部价款和价外费用，扣除向承租方收取的价款本金，以及对外支付的借款利息（包括外汇借款和人民币借款利息）、发行债券利息后的余额为销售额。

2.这样处理的原因，是因为不同的折现率决定了不同的未确认融资费用，一个折现率总会有一个特定的未确认融资费用与之相对应；如果要摊销特定的未确认融资费用，只能用形成它的这个特定的折现率才能分摊完。如果承租人或与其有关的第三方对租赁资产余值提供了担保，则应计折旧总额为租赁期开始日固定资产的入账价值扣除担保余值后的余额。）在租赁期开始日，承租人应当按成本借记本科目，按尚未支付的租赁付款额的现值贷记租赁负债科目；对于租赁期开始日之前支付租赁付款额的（扣除已享受的租赁激励），贷记预付款项等科目；按发生的初始直接费用，贷记银行存款等科目；按预计将发生的为拆卸及移除租赁资产、复原租赁资产所在场地或将租赁资产恢复至租赁条款约定状态等成本的现值，贷记预计负债科目。

1.2关于融资租赁财税中最低租赁收款额问题指最低租赁付款额加上独立于承租人和出租人的第三方对出租人担保的资产余值。税收优惠有形动产融资租赁和有形动产融资性售后回租：经人民银行、银监会或者商务部批准从事融资租赁业务的试点纳税人中的一般纳税人，提供有形动产融资租赁服务和有形动产融资性售后回租服务，对其增值税实际税负超过3%的部分实行增值税即征即退政策。

2.出租人将融资租赁资产出租时，实质上资产的所有权已经转移，根据《企业所得税法实施条例》第二十五条的精神，应当视同转让财产处理，租赁资产的公允价与其计税基础之间的差额，应当确认资产转让所得或损失。

3.需要注意的是，由于出租人取得的违约金属于其租赁资产取得的价外费用，所以承租人仍需取得出租人开具的增值税发票方可税前扣除。在先付租金(即每期期初等额支付租金)的情况下，租赁期第一期支付的租金不含利息。

4.是如果在融资租赁期满后，租赁双方的房屋所有权发生转移，则承租人应按规定缴纳契税。下列固定资产不得计算折旧扣除：房屋、建筑物以外未投入使用的固定资产;以经营租赁方式租入的固定资产;以融资租赁方式租出的固定资产;已足额提取折旧仍继续使用的固定资产;与经营活动无关的固定资产;单独估价作为固定资产入账的土地;其他不得计算折旧扣除的固定资产。

5.5关于融资租赁财税中融资租赁与分期收款区别问题两者在款项支付上有一定的相似性，融资租赁业务在租赁期内，标的物所有权为出租人所有。残值率可由纳税人自行确定，折旧总额为融资租入固定资产的计税基础扣除预计净残值的差额。并向承租方开具发票。

1.保理行业的税收将随着国家税制改革而变动，可以展望在营改增之后，流转税方面将以增值税为主。

2.银行保理融资，按贷款服务处理，差额部分（扣除）未规定不得开具增值税专用发票，纳税人购进贷款服务进项不得抵扣，差额部分应分开开具。

3.2关于融资租赁财税中未确认融资费用的分摊会计处理问题在融资租赁下，承租人向出租人支付的租金中，包含了本金和利息两部分。不必确认当期融资费用。

4.8关于商业保理财税中应收账款问题应收账款是指企业因销售商品、提供劳务等经营活动，应向购货单位或接受劳务单位收取的款项，主要包括企业销售商品或提供劳务等应向有关债务人收取的价款及代购单位垫付的包装费、运杂费等。

5.另根据《关于企业以售后回租方式进行融资等有关契税政策的通知》（财税〔2012〕82号）第一条的规定，对金融租赁公司开展售后回租业务，承受承租人房屋、土地权属的，纳税调整方法是，将本期记入财务费用的金额与本期会计折旧之和，与本期税法折旧对比，两者的差额调整应纳税所得额。承租人发生的履约成本通常应计入当期损益。条例并未规定计算最低租赁付款额的现值，而是采用相对简化的处理方式，按照合同约定的付款总额作为计税基础，比会计准则的规定更直观、更简单，为了防止有些租赁合同对付款总额没有约定，造成实际操作困难。

6.2关于融资租赁财税中租赁资产折旧会计处理问题承租人应对融资租入的固定资产计提折旧。以租赁资产公允价值为入账价值的，应当重新计算分摊率。