营改增后转让不动产(不动产的设立变更转让)

1.继财税〔2016〕36号之后发布的营改增配套、补充文件中，涉及土地使用权的。

2.根据《房地产开发企业销售自行开发的房地产项目增值税征收管理暂行办法》：第二条房地产开发企业销售自行开发的房地产项目，据称部分基层税务部门对小规模纳税人转让土地使用权参照转让不动产一律按5%，笔者认为在现有文件背景下应分不同情形处理：纳税人转让2016年4月30日前取得的土地使用权，因财税〔2016〕47号有特别规定，征收率为5%；转让2016年5月1日后（含）取得的土地使用权因没有另行规定，征收率应按3%。

3.一般纳税人转让其2016年4月30日前自建的不动产，可以选择适用简易计税方法计税，以取得的全部价款和价外费用为销售额，按照5%的征收率计算应纳税额。

4.自2014年7月1日起，一般纳税人销售使用过的固定资产，购进该固定资产时是小规模纳税人，没有抵扣过进项税额的，现在销售应依照3%征收率减按2%征收增值税。

5.上述政策适用于北京市、上海市、广州市和深圳市之外的地区。个人转让其购买的住房，按照有关规定差额缴纳增值税的，以取得的全部价款和价外费用扣除购买住房价款后的余额为销售额，按照5%的征收率计算应纳税额。纳税人销售还没有进行权属登记的不动产时，即是一手不动产时，不适用该《办法》。

1.根据财税〔2016〕36号及配套文件规定，出租土地按照不动产经营租赁服务缴纳增值税，所以异地出租土地与异地出租不动产一样需要就地预缴；而异地转让土地使用权至今没看到需要就地预缴的规定。

2.务总局关于进一步明确全面推开营改增试点有关劳务派遣服务、收费公路通行费抵扣等政策的通知》（财税〔2016〕47号，以下简称财税〔2016〕47号）中规定：纳税人以经营租赁方式将土地出租给他人使用，按照不动产经营租赁服务缴纳增值税。自然人向不动产所在地主管地税机关申报纳税。房地产开发企业销售自行开发的房地产项目，不适用《纳税人转让不动产增值税征收管理暂行办法》，而是适用《房地产开发企业销售自行开发的房地产项目增值税征收管理暂行办法》。

3.土地的出租都需要在异地进行预缴，土地转让却不需要，自2014年7月1日起，一般纳税人销售自己使用过的，在本地区扩大增值税抵扣范围以前购进或者自制的固定资产，按照简易办法依照3%征收率减按2%征收增值税，应开具普通发票，不得开具增值税专用发票。

4.在现有文件体系之下，转让土地使用权因没有授权可以参照转让不动产处理，将导致适用征收率、一般纳税人登记、税款预缴、发票开具等一系列问题，建议对转让土地使用权营改增政策进行明确，同一执法口径，树立税法权威。

1.举例：如果一个房地产开发企业，开发一批商铺，销售出90%，剩余有10套商铺尚未售出。小规模纳税人偶然发生不动产转让。

2.因为税收规定并没有授权转让土地使用权可以按照转让不动产处理，以下几个问题在理解和执行政策上需引起注意：征收率问题。房地产开发企业办理权属登记，将该10套商铺登记在自己企业名下，以自己名义对外出租。

3.自2014年7月1日起，财税〔2008〕170号文件第四条第项和第项中按照4%征收率减半征收增值税调整为按照简易办法依照3%征收率减按2%征收增值税。纳税人向其他个人转让其取得的不动产，不得开具或申请代开增值税专用发票。计税方式：按简易计税方法，征收率5%纳税地点：向房产所在地主管地税机关申报纳税。

4.纳税人应按照上述计税方法向不动产所在地主管地税机关预缴税款，向机构所在地主管国税机关申报纳税。

5.偶然转让土地使用权和偶然转让不动产，业务性质并无太大区别，在一般纳税人登记上的税收待遇却大相径庭，需要予以考虑。是如果转让的是土地使用权，因没有文件规定转让土地使用权可以参照转让不动产处理，所以转让土地使用权不能执行23号公告，转让土地使用权的销售额应计入一般纳税人登记标准的年应税销售额，从而该小规模纳税人很可能就会被要求登记为一般纳税人。