房地产土地成本(房地产土地成本计算公式)

1.本文提供的成本测算方法主要基于外部人员可获得有限信息的前提假设。国家税收政策规定，一般按占地面积法进行分配。土地成本一般按占地面积法进行分配。

2.对于以劳务或其它形式作为报酬抵付房租收入的，应当根据当地同类房产的租金水平，确定一个标准租金，按规定计征房产税。

3.南通市做法打破了以上限制，以总开发成本按照售价来分割，形成成本随收入进行高低浮动。部分省市创新了其他成本分摊方法。

4.纳税人成片受让土地使用权后，分期分批开发，转让房地产的，其扣除项目金额的确定，可按转让土地使用权的面积占总面积的比例计算分摊，或按建筑面积计算分摊，也可按税务机关确认的其他方式计算分摊。由于成本中税金的计算相对繁琐，将在后面单独介绍。课程对象本期培训课程适合房地产企业总裁、运营与资金高管、财务总监、税务经理、财务经理、会计等各类人员。

5.对于成本分摊方法的选择权，房企应当对土地成本分摊方法进行比较，从而择优选择自身经济利益最大化的摊销方法。土地成本首先按可转让建筑物占地面积占可转让建筑物占地总面积的比例计算分摊；同一建筑物中包含不同类型房地产的，再按照各类型房地产建筑面积计算分摊。

6.由于在项目前期企业需要缴纳的税费主要为契税，故土地取得阶段缴纳税费一般占土地成本的3%5%，可作为土地成本的一部分在企业所得税、土地增值税、增值税中抵减或扣除。地方教育附加是否扣除依各地规定执行，暂不考虑印花税的扣除。

1.以划拨方式取得土地使用权，经批准转让房地产时，由房地产转让者补交契税。建安工程费用一般根据实际发生的人工费、材料费、机械费、税费等加总计算。为方便房地产企业纳税人正确履行纳税义务，准确实施纳税申报，实现企业税后利润最大化，我们将成本分摊方法及案例进行归集梳理，供房企纳税人参考与借鉴。

2.今天来讨论房地产一般计税方式下，土地成本的抵减问题。中债资信根据十余个项目公司数据统计，其他费用在项目盈利估算时也可简化为建安工程费的1%3%估算。该方法属于地域性政策，实际操作中需要积极和当地税务机关协调与沟通。

3.印花税通过税金及附加科目影响项目利润表。在房企合作开发的项目中，土地使用权可能来自一方股东的直接投资，该种情况下以土地使用权的评估价值作为项目的土地成本。房地产开发项目取得土地使用权一般有以下几种方式：划拨或征收、出让、转让、股东投资入股、租用，对应的土地成本分别为土地征收拆迁费、出让地价款、土地转让费、土地投资评估价及土地租用费。

4.国有土地使用权出让、土地使用权出售、房屋买卖，以成交价格为计税依据。土地增值税五类扣除项目及其与项目成本的对应关系详见表2：营改增前，印花税在管理费用科目核算，在房地产开发费用项下扣除；印花税计入税金及附加，法理上可在与转让房地产有关的税金项下扣除，实践中税务机关没有允许扣除的规定。

5.房地产开发项目的土地成本分摊方法，国家财税部门没有统一规定，由各省市税务机关结合当地实际情况自行处理。

1.针对这个主题，我们梳理了7大类成本分摊方法、10个实战案例分享给大家，由于篇幅有限，本文重点介绍成本分摊方法、成本分配及分摊步骤和适用范围等内容，实战案例将放在下期分享内容中，第一时间获取最新内容。地产企业加计扣除费用和开发费用计提基数的重要组成部分，不同的分摊方法将再次放大这种差异；对于允许扣除的土地成本均采用一刀切的方法分摊，不符合收入与成本配比原则；不同性质的成本构成，客观上要求适用不同的分摊方法。

2.这里所说的房产原值，是指企业按照会计制度的规定，在固定资产账簿中记载的房屋的原价。

3.土地征收拆迁补偿费可分为农村土地征收拆迁补偿费和城镇土地拆迁补偿费：农村土地征收拆迁费主要包括土地补偿费、青苗补偿费、地上附着物补偿费、新菜地开发建设基金、耕地占用税等；城镇土地征收拆迁费主要包括地上建筑物、构筑物、附着物补偿费，临时搬迁安置费，原用地单位停产、停业补偿费等。土地成本比率是指土地成本与剔除超额成本售价后的售价总额的比率。

4.印花税为贯穿房企项目全流程的小税种，亦在本文做简单介绍。部分省市税务机关对土地增值税清算时土地成本的分摊方法给予了选择的空间，且有进一步宽松的趋势。