什么叫分期成本(分期成本是利息吗)

1.房地产企业利息费用扣除和会计准则完全相同，并不需要特别纳税调整。其他房地产开发费用。

2.选择据实扣除的，扣除限额不能超过商业银行同期同类利息标准扣除，此标准含按国家规定的利息上浮部分，超标准的部分不能扣除，超期限的利息和罚息不允许扣除。应提供金融企业的同期同类贷款利率情况说明，以证明其利息支出的合理性。由于房地产项目借款比较特殊，一般是以项目开发为前提的借款，且有专门用途，还款节奏为项目销售进度，根据项目销售进度按比例还款，特别是项目开发贷款，银行会要求按住宅销售进度还款，当住宅销售比例达到70%时归还全部借款，现在房地产销售采用预售制，项目建设到主体阶段即可拿到预售证开始预售，待项目竣工前已经售罄，能计入财务费用的利息非常少，大部分利息计入到开发成本中。

1.房地产开发成本金额之和的5%以内计算扣除。同期同类贷款利率是指在贷款期限、贷款金额、贷款担保以及企业信誉等条件基本相同下，金融企业提供贷款的利率。

2.房地产开发公司所发生的利息是为建造不动产而发生的，建造周期较长，可直接归属于具体开发项目的应当资本化，不能直接归属于具体开发项目的可以费用化，直接计入当期损益。国家税务总局2013年41号公告规定：企业混合性投资业务，是指兼具权益和债权双重特性的投资业务。

3.人们要进行生产经营活动或达到一定的目的，就必须耗费一定的资源，其所费资源的货币表现及其对象化称之为成本。财务公司、信托公司、基金公司、融资租赁公司等非银行金融机构，在类似情况下的利率均可以参考，拓展了利息税前扣除的宽度，打破了利息扣除的局限性。

1.房企利息支出的税务处理所得税：国税发2009年31号文件二十一条企业的利息支出按以下规定进行处理：企业为建造开发产品借入资金而发生的符合税收规定的借款费用。房地产开发企业土地增值税清算时，利息扣除能提供金融机构证明的，可以据实扣除，不能提供证明的只能按土地成本与开发成本之和的5%扣除，即使没发生利息支出的也可以按照按土地成本与开发成本之和的5%扣除。根据国家税务总局2011年34号公告规定，非金融企业向非金融企业借款的利息支出，不超过按照金融企业同期同类贷款利率计算的数额的部分，准予税前扣除。

2.房地产企业通过金融机构借款利息可以直接扣除，通过非金融机构借款的，税前扣除除发票外，还需要提供金融企业的同期同类贷款利率情况说明，以证明利息支出的合理性。