租赁合同司法解释(租赁合同司法解释一)

1.本司法解释第九条对无效合同下经出租人同意装饰装修产生费用的处理作出了具体规定，而本条主要解决的是在合同有效终止履行的前提下，未构成附合的装饰装修物的处理原则。涉及到房屋恢复问题的，还可以诉求对方承担恢复原状损失。实际上所表达的含义却是一样的，只不过是立法技术和手段有所不同而已。

2.法定解除、任意解除，房屋租赁与国家利益、社会公共利益和广大人民群众的切身利益息息相关，亦与社会的和谐稳定、经济的平稳发展息息相关。这一点大家确有不同的认识。因为装饰装修在不同情况下的处理原则不同，应当分别不同情况予以解决。

3.在双方均无过错情形下，由双方依照公平原则分担装饰装修残值损失；如果出租人同意利用承租人装饰装修的，仍需基于不当得利对承租人予以补偿；出租人取得附合装饰装修物无需补偿。采用了较为更清晰的表述，即承租人经出租人同意装饰装修，租赁期间届满或者合同解除时……。

4.残值损失是指在合同解除时，装饰装修的剩余价值，这一价值的确定是以合同解除时装饰装修的现值为基础，且不能低于合同履行期间摊销的装饰装修费用。如果按照出租人与承租人之间的房屋租赁合同确定的租赁价格，一般是低于承租人与次承租人之间的房屋租赁合同确定的租赁价格。

5.承租人通常已经占用使用租赁房屋一段时间，其在此期间享有的装饰装修利益，不应再列入合同无效的损失范围。

1.因拆除造成房屋毁损的，承租人应当恢复原状。未形成附合的装饰装修物，承租人作为所有权人享有处分权；已形成附合的装饰装修物区分合同无效、合同有效解除、合同履行期限届满情形，适用不同的处理规则。

2.注：本文观点仅供参考，出租人同意利用的装饰装修，基于不当得利对承租人进行补偿；装饰装修的现值损失作为无效合同的损失，由双方按照过错承担；由导致合同解除的违约方承担装饰装修残值损失。

3.要明确租赁房屋所在的位置、间数、面积、质量、租赁期限、租金及支付期限与方式等。这一条通常被理解为是关于租赁期间默示更新的规定。

4.根据《民法典》的规定，房屋租赁合同解除权的行使，需要遵循相关程序《民法典》第五百六十五条规定，当事人一方依法主张解除合同的，解除合同的事由发生时，解除权人可以解除合同。当有效的房屋租赁合同终期届至直接导致合同履行的相对终止，双方当事人通过清偿权利义务以达到合同绝对终止的目的。

5.原来征求意见中对本条表述为：房屋租赁合同有效终止履行时……，而本条最终确定为承租人经出租人同意装饰装修。

6.如果继续履行得到默示同意，虽未直接形成新的租赁关系，可以认为二者是过去合同的继续。《解释》就附合装饰装修的处理出现现值损失和残值损失两个名词。

7.的前提条件适用本条的前提条件是，承租人经出租人同意装饰装修，租赁期间届满或者合同解除时，装饰装修物未形成附合。

1.无效的房屋租赁合同则不适用本条规定。《合同法》第二百三十六条规定：租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，如果采用房屋租赁合同有效终止履行时……的叙语，姑且不论其语意是否清晰、严谨，却有可能将导致合同终止履行的其他情形纳入进来。

2.当事人可以约定一方解除合同的事由。现值损失是指合同被认定无效时，装饰装修的现存价值。对出租人向次承租人主张该项权利，要求继续按原合同租金标准支付的，其是否是依据租赁合同。

3.如果租赁合同期限并未届满，出现了法定或约定情事，而由当事人双方或其中一方解除合同，因为出租人和次承租人之间无直接的房屋租赁合同关系，并不涉及合同的相对性问题。正是这些棘手却又是实践中亟待解决的问题。

4.租房者合同期满要求退租时，房主可能会以房屋设施损坏或者其他藉口作为条件来克扣租房者押金，造成租客不必要的损失。违约一方往往以各种理由拒绝沟通，导致难以正常通知到对方。

5.本条解决的是合同有效未构成附合的装饰装修物的处理，而本司法解释第十一条解决的是合同有效时构成附合的装饰装修费用的处理，实践中不要将二者混淆。在本司法解释征求意见的过程中，对于本条的规定基本没有反对意见，唯一不同意见是对有关条文表述上的差别。可认为是不定期租赁。