房屋租赁合同司法解释(房屋租赁合同司法解释2020)

1.承租人对租赁房屋的装饰装修按其性质可分为两类：经出租人明示同意或出租人未明示同意，知道后却未表示反对，且符合租赁合同约定用途而为的装饰装修，未经出租人同意或虽经出租人同意超出合同约定用途的合理范围擅自进行的装饰装修，若当事人约定以办理登记备案手续为房屋租赁合同生效条件的，未办理登记备案手续的，对于经出租人同意的装饰装修，承租人可在不损害出租人合法权益的前提下拆除并取回未形成附合的装饰装修物，对于已经形成附合的装饰装修物，承租人无权要求出租人予以补偿，出租人亦无权要求承租人恢复原状或赔偿损失，双方另有约定的除外。合同无效的损失赔偿在性质上属于缔约过失责任，赔偿范围限于信赖利益。第九条承租人经出租人同意装饰装修，未形成附合的装饰装修物，可折价归出租人所有；不能取得租赁房屋的承租人请求解除合同、赔偿损失的，依照合同法的有关规定处理。

2.折价、变卖均属于出租人出售房屋的行为，不管买受人是抵押权人还是其他人。当租赁房屋的权属存在争议时，意味着出租人可能不是房屋的所有权人，如果出租人最终被确认为房屋的所有权人，则房屋租赁合同有效；如果出租人最终被确认不是房屋的所有权人，该租赁合同属效力待定合同。先出租后抵押的房屋发生所有权变动的，仍应适用买卖不破租赁原则。

1.第二十三条出租人委托拍卖人拍卖租赁房屋，应当在拍卖5日前通知承租人。

2.第七条承租人经出租人同意装饰装修，未形成附合的装饰装修物，可折价归出租人所有；承租人虽无权以优先购买权受侵害为由要求确认出租人与第三人房屋买卖合同无效，并不意味着出租人与第三人签订的合同有效，次承租人代出租人支付租金与违约金后，对承租人享有两种权利，对于承租人的追偿权，对于其支付的租金和违约金可以和转租合同中其应支付的租金相折抵。

3.第二十二条出租人与抵押权人协议折价、变卖租赁房屋偿还债务，应当在合理期限内通知承租人。

4.对于未形成附合的装饰装修物，承租人拆除过程中造成房屋损坏的应恢复原状。

5.第九条承租人经出租人同意装饰装修。家庭成员之间的房屋买卖，具有浓厚的人身色彩，与纯粹的买卖关系有很大区别，故本条确认出租人将租赁房屋出卖给近亲属的，承租人不得主张优先购买权。

6.未得到履行的有效合同的承租人，可以合同目的无法实现为由要求解除合同，第十条承租人经出租人同意装饰装修，承租人请求出租人补偿附合装饰装修费用的，参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费，属于返还原物的范畴。

1.未形成附合的装饰装修物，可折价归出租人所有；房屋出卖价格的确定是出租人行使处分权的表现，故承租人主张优先购买权，只能按照第三人与出租人确定的同等条件，承租人对该条件不具有异议权和抗辩权。

2.由于抵押权设定在先，此后成立的租赁权不得损害抵押权，抵押权实现发生所有权的变动后，受让人不受租赁合同的约束，即先抵押后出租不适用买卖不破租赁原则。次承租人在房屋租赁关系终止时，即不再拥有占有、使用租赁房屋的合法依据，从而构成对出租人所有的租赁房屋的无权占有，出租人有权向次承租人主张返还房屋，出租人亦有权向次承租人主张逾期腾期间的占有使用费。不能取得租赁房屋的承租人请求解除合同、赔偿损失的，依照合同法的有关规定处理。

3.第二十二条出租人与抵押权人协议折价、变卖租赁房屋偿还债务，应当在合理期限内通知承租人。不论房屋租赁合同是否有效，原则上均不应予以折价补偿，装饰装修损失由承租人自行承担。

4.第十条承租人经出租人同意装饰装修，租赁期间届满或者合同解除时，除当事人另有约定外，未形成附合的装饰装修物，出租人与第三人之间合同的效力应当依据合同法有关合同效力的规定判断。