房地产简易计税方法(房地产 简易计税)

对从事房地产开发的纳税人可按第2项之和的20%扣除。同一房地产项目只能选择适用一种计税方法。为了有效利用一切可能的资金来源以缩短还贷期限，可以利用部分新增折旧基金作为偿还贷款的来源之以后应由未分配利润扣除归还贷款的余额垫回，以保证折旧基金从总体上不被挪用，在还清贷款后恢复其原有的经济属性。

这个百分数一般为3%。学习理解：一这是明确的房地产企业的事项，这个问题的范围所在。房地产开发项目的出租、出售收入，一般为可租售的项目建筑面积的数量与单位租售价格的乘积。

利润用于归还借款的利润，一般应是可供分配的利润中弥补以前年度亏损、提取了盈余公积金、公益金以及向投资者分配利润后的未分配利润。租售价格的确定应在市场调查与预测的基础上，结合房地产开发项目的具体情况，通过市场交易信息的分析与比较来完成。

具体扣除时，要看财务费用中的利息支出是否能够按转让房地产项目计算分摊并提供金融机构的证明。合理归集完全部开发成本后，最关键工作就是成本的分配了。按5%征收率缴纳增值税。

这里需要注意的是，它应该与上面的非自建区分开来。如果无法选择简易计税方法，依照财税[2016]140号文件规定，在取得土地时向其他单位或个人支付的拆迁补偿费用也允许在计算销售额时扣除。

对房地产开发企业而言，城市维护建设税的计税依据是其实际缴纳的营业税。所以笔者认为开发企业的成本核算也应借鉴一些制造企业的产品的核算方法，比如品种法、分批法甚至是分步法等等确定开发产品的类别，进行小类归总，借助于现代计算机技术，对各成本明细费用进行准确的分配，从而计算出可售单个开发产品的成本，真实客观地反映企业的经营成果。

房地产开发企业以接盘等形式购入未完工的房地产项目继续开发后，以自己的名义立项销售的，也属于销售自行开发的房地产项目。确定收款方式时应考虑房地产交易的付款习惯和惯例。

分配方法与基础设施费的相同。未抵减完的预缴税款可以结转下期继续抵减。

前期费用在开发产品的成本中所占比例相对来说较低，可以根据总费用与总面积直接计算分配。各项税费应当根据当地有关法规标准估算。

财务费用财务费用是指房地产开发企业为筹集资金而发生的各项费用，主要包括借款和债券的利息、金融机构手续费、保险费、融资代理费、外汇汇兑净损失以及企业为项目筹资发生的其他财务费用。长期借款利息、流动资金借款利息的计算详见借款还本付息估算。

关于借款费用会计准则中所讲的是固定资产达到预定可使用状态时应停止借款费用的资本化：而以前的股份企业会计制度中讲的是开发产品销售前计入开发成本或开发产品成本，也就是开发产品开始销售后就应该将借款费用计入期间费用了；而现行税法则规定借款费用如属于成本对象完工前发生的应按其实际发生的费用配比计入成本对象中：如属于成本对象完工后发生的应作为财务费用直接在税前扣除这三者看上去不一致。还应考虑经营期未出租物业的转售收入。

标注：这个问题是涉及一个财税[2016]36号文件中对于一般纳税人一般纳税人发生财政部和国家税务总局规定的特定应税行为，可以选择适用简易计税方法计税，一经选择，36个月内不得变更。一般纳税人、小规模纳税人销售自行开发的房地产项目适用简易计税方法计税的，应按照增值税纳税义务发生时间，以当期销售额和5%的征收率计算当期应纳税额，抵减已预缴税款后，向主管国税机关申报纳税。也可以选择适用简易计税方法，以取得的总价和额外费用作为销售金额，按照5%的征收率计算应纳税额。