房地产开发企业增值税计算方法(营改增2022年36号文件规定)CZV

中道税务：房地产业建筑行业税务解决问题权威专家

全方位“营改增”以后，我们可以发觉相关所得税的税收优惠要求中不但有“征收率”描述，还多发生“征收率”、“预征率”的描述，那麼征收率、征收率及其预征率指的是什么，在什么情况税率、征收率、预征率？这三者是可以与此同时适用的吗？下面，大家将以房地产开发公司为角度，来分析三者相互关系。

房地产开发公司涉及到所得税中首要的缴税范畴主要表现在：（1）房地产开发公司市场销售自主开发的固定资产新项目；（2）房地产开发公司给予房产售后回租服务项目。

就房地产开发公司来讲：

房地产开发公司市场销售自主开发的固定资产新项目适用9%的征收率；

房地产开发公司房产售后回租服务项目适用9%的征收率。

税务为交费人给予“在网上、手机、实体线、自助式”等多样化交费方式。交费人可以根据办税大厅、政务服务中心服务厅税收征缴对话框、自助式网上办税（费）终端设备、企业手机客户端、电子税务、手机上APP及其银行业等方式开展交费。

房地产开发公司适用的征收率为5%，具体表现在下列几层面：

（1）房地产开发公司中的小规模，市场销售自主开发的建筑项目适用5%的征收率；

（2）房地产开发公司中的小规模，租赁自主开发的建筑项目适用5%的征收率；

（3）房地产开发公司中的一般纳税人，租赁自主开发的房地产业老新项目［4］，可挑选简易计税方法计税适用5%的征收率。

（4）房地产开发公司中的一般纳税人，市场销售自主开发的房地产业老新项目，可挑选简易计税方法计税［5］适用5%的征收率。

预征率就是指自主开发的建筑项目与其说组织所在城市没有在同一县（市）的，房地产开发发公司必须在房产所在城市预缴税款［6］，测算预缴税款税金所采取的占比。预征率可用以简易计税方法中，也可用于一般计税方式中。在房地产开发公司具体表现为：

（1）房地产开发公司中的小规模，租赁自主开发的建筑项目，自主开发的建筑项目与组织所在城市没有在在同一县（市）的，在房产所在城市预缴税款，向单位所在城市负责人税务局开展税务申报适用5%的预征率；

（2）房地产开发公司中的一般纳税人，租赁自主开发的房地产业老新项目（2016年4月30日以前），可挑选简易计税方法计税，经营者租赁自主开发的房地产业老新项目与其说组织所在城市没有在同一县（市）的，在房产所在城市预缴税款，向单位所在城市负责人税务局开展税务申报适用5%的预征率；

（3）房地产开发公司中的一般纳税人，租赁其在2016年5月1日后自主开发的建筑项目与组织所在城市没有在在同一县（市）的，在房产所在城市预缴税款，向单位所在城市负责人税务局开展税务申报适用按3%的预征率；

（4）房地产开发公司中的一般纳税人，采用预付款方法市场销售自主开发的建筑项目，应在接到预付款时依照3%的预征率预缴税款。

征收率适用一般计税方式中，征收率适用简易计税方法中，预征率可用以简易计税方法中，也可用于一般计税方式中。

房地产开发公司市场销售自主开发的固定资产新项目的所得税解决：（1）一般计税方式：9%征收率，采用预付款方法售卖的适用3%预征率。（2）老新项目可挑选适用简易计税方法，征收率5%。

房地产开发公司房产售后回租的所得税解决：（1）一般计税方式，适用9%的征收率，预征率3%；（2）简易计税方法适用5%征收率，预征率5%。

注：［1］自主开发：就是指在依规获得土地使用权证的农田上开展基础设施建设和住房基本建设。（房地产开发公司以接手等方式购买未竣工的建筑项目再次开发后，以自身的为名项目立项市场销售的，属于销售自主开发的建筑项目。。

［2］一般计税方式适用行为主体为一般纳税人，下面会提起的简易计税方法适用行为主体为小规模和一般纳税人的独特情况。

［3］在这里不讨论3%征收率减按2%征收率及其5%征收率减按1.5%征收率的特别工程中的独特“减按”情况。

［5］一般纳税人市场销售自主开发的房地产业老新项目，可以挑选适用简易计税方法依照5%的征收率计税。一经挑选简易计税方法计税的，36个月内不可变动为一般计税方式计税。

［6］向房产所在城市所预缴税款的所得税税金可在本期所得税应纳税所得额中抵扣增值税。