产业基金税收优惠(近期/阐述)

企业在产业地产拿地环节是有章可循的，练就类似于程咬金的“三板斧”功力，对于缩短谈判周期，提升合作概率至关重要。

NO.1 第一板斧

在形式上可表现为一系列资源能力的展示，用于解决准入门槛、开发实力的问题；

NO.2 第二板斧

在形式上可表现为一份投资合作协议，用于解决商业模式、合资模式的问题；

NO.3 第三板斧

在形式上可表现为一套开发策划方案，用于解决发展蓝图、发展策略等问题。

第/一/板/斧 亮“主体资质”

“主体资质”问题是政府关注的首要问题，直接决定了企业有没有资格参与产业地产开发项目。

一般而言，政府会对企业的资质进行一定程度的限制，如企业的主体规模、信誉信用、是否有操作经验、能否引入产业资源等，再如企业的工程建设管理能力、资金募集能力、运营管理能力等。

因此，产业地产企业“亮主体资质”除了苦练内功外，还有区域规划能力、资金募集能力、运营管理能力、开发建设能力等，更需要借助外部力量，与相关行业龙头企业等结成联合体，弥补产业运营的短板。BROAD AXE

第/二/板/斧 亮“合作模式”

十八大后，PPP 模式兴起，大尺度产业地产具有天然的 PPP 属性，小尺度产业地产虽然一般不涉及土地一级开发，但毕竟离不开政府的支持，也需要政府与企业的合作。 “合作模式”主要明确两个方面的内容：

第一是明确企业的开发任务和政企间的权责分配，可能包括规划设计、投融资、公共设施建设、产业招商、运营维护、产业服务等；

第二是产业地产项目的商业模式，包括经营性用地比例、物业持有比例、是否设立产业基金、是否给予税收分成等，除了考虑政府和企业，可能还有村集体、村民等相关利益方。

第/三/板/斧 亮“开发方案”

政府发起产业地产项目的直接目的是融资，最终目的是实现区域可持续发展，具有创新性、前瞻性、可操作性的开发方案自然也是政府关注的重点，企业参与产业地产项目前应做好充分准备。

企业要对政府的需求有非常清晰的了解是关注产业转型

还是关注产业创新？

是关注怎样融入区域经济 还是关注怎样形成影响力？

一个产业地产开发项目的开发方案应对总体定位、产业体系、空间布局、引擎项目、开发分期、投资计划、营销推广、招商方案、运营方案、组织架构等方面的内容进行系统性的安排。

为增加开发方案的亮点与吸引力，在编制开发方案时应充分融入“产城融合”、“产融结合”、“三生融合”、“招培一体”、“众包招商”、“创新驱动”等先进发展理念。

产业地产拿地与一般的经营性用地招拍挂不同，核心是与政府达成合作，也可以说是要过“政府关”，要满足政府的多元化要求，要符合城市发展需求，要满足多方利益的诉求；这个通过了，才可能争取到政府的更多政策支持。

产/业/勾/地/避/坑/指/南

入门犯错：

一去就谈住宅用地，不谈产业价值，80％犯错。不研究十三五…..规划，不研究政府工作报告。不请公司高层出面。未能成功的越级操作，省/市/区县/三级沟通体系里，必须越级沟通，跨级作战。不熟悉政府架构分工级别，内部博弈。

RISK POINT与/政/府/间/的/风/险/点/把/控

签订主体适格问题

实践中大量出现勾地方与主体资格不合适的政府部门进行磋商并签订了有关投资协议或合作协议，比如开发区管委会、政府投资设立的投资公司、城市改造办公室、街道办事处或乡镇政府。

用地手续及征地报批问题

实务中出现不符合土地利用总体规划（“土规”）、城（镇）市规划（“城规”）和林业规划（“林规”）的要求，无法办理征地批报，最终导致挂牌的结果被认定无效，出让的土地被收回，已核发的国有土地使用权证也被注销，已施工的建设工程被禁止继续建设的情况。

资金支付计划安排问题

实务中出现勾地方资金支付计划不明确、不具体，导致拿地进展缓慢，在与政府之间的博弈中处于下风； 有的勾地方不注意区分银行托管和共管的差别，导致在地方政府不配合时，诚意金/保证金无法转出。

土地出让金返还问题

实务中有一些勾地方与地方政府签订的投资协议、入园协议等协议中，约定地方政府后续的条款；与政府投资成立的开发公司或开发区管委会等为协议主体，约定协调土地出让给勾地方，并保证协调相关部门返还出让金或者以财政补贴税收优惠政策进行变相补偿。

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