核定征收有什么要求吗(实时/解答)

最近有客户来咨询，说是快要结婚了，近期有买房的打算，但是手里资金有限，期房不敢买，当地二手现房比期房贵不少，他听人说了法拍房之后，去网上了解了一下信息，发现当地的法拍房确实比较便宜，他有些心动，想要看看法拍房，如果有合适的，打算竞拍一套，他说已经从网上了解到了法拍房可能涉及的相关风险，但是还是想要让我进一步说一下其中可能会涉及到的税费风险。

其实，法拍房也是房屋买卖的一种，跟正常房屋买卖要交的税是一样的，转让方需要缴纳增值税、城建及附加、企业所得税或者个人所得税、土地增值税、印花税；受让方需要缴纳契税、印花税。如果符合相应减免规定的话，也可以跟正常房屋买卖一样照常享受。只不过因为这种买卖方式较为特殊，所以又会有一些特殊的规定。

在房屋过户程序中，正常流程是需要先去税务局缴纳契税，取得契税税票后，凭契税税票才能去房管局办理过户手续，否则是办理不了过户的。但是一些人拍到法拍房后去税务局缴纳相应税费时，原房主往往是不愿配合的，能走到房屋拍卖这一步的人，往往是没有办法指望他给你缴纳这个税款的，但是想要办理过户，又必须缴纳，所以法拍房过户环节的税费往往都是由竞拍人负担了。另外就是一些特殊情况下，还会出现原房主在购买房屋时没有缴纳契税的情况，如果不缴纳完成，也是无法办理过户的，所以竞拍人可能还会负担这笔费用。

这种主要是出现在原房主是个人的情况下，如果原房主是企业的话，可能就不仅仅是契税了，企业走到拍卖房产这一步，也有可能还欠着税务局的其他税款。根据税法规定，税务机关征收税款，税收优先于无担保债权，法律另有规定的除外；纳税人欠缴的税款发生在纳税人以其财产设定抵押、质押或者纳税人的财产被留置之前的，税收应当先于抵押权、质权、留置权执行。如果企业存在欠缴税款的情况，可能也会影响到房屋正常过户。

所以，购买法拍房之前一定要通过各种途径调查清楚，这套房产原房主是个人还是企业，如果是个人的话，是否正常缴纳了上一环节的交易税费；如果是企业的话，是否还存在其他未缴税款，这些都需要核实清楚，以免影响房屋过户。

法拍房交易税费相比正常交易税费另一个需要注意的点是个人所得税核定征收率的规定。法拍房明确了，如果不能提供完整、准确的房屋原值凭证，不能正确计算房屋原值和应纳税额的，统一按转让收入全额的3%计算缴纳个人所得税。而正常房产交易也有这个规定，只不过具体比例是由税务局根据规定在住房转让收入1%～3%的幅度内确定。具体比例各地是不一样的，而法拍房则是统一的。