税收筹划公司案例分析(本月/认识)

房产税的计税方法分为从价计征和从租计征。

其中，从价计征的计税依据为：

1、按照房产原值一次减除10%-30%的扣除后的余值；

2、无论会计上如何核算，房产原值均应包含地价，包括为取得土地使用权支付的价款、开发土地发生的成本费用等；

3、独立的地下建筑物在进行10%-30%的扣除前先对房产原值进行确定；

（1）地下建筑物为工业用途的，以房屋原价的50%-60%作为应税房产原值；

（2）地下建筑物为商业用途及其他用途的，以房屋原价的70%-80%为应税房产原值。

4、10%-30%的具体扣除比例由省、自治区、直辖市人民政府确定。

计算公式为：

应纳税额=应税房产原值*（1-原值扣除比例）*1.2%

从租计征的计税依据：

1、租金收入

2、以劳务或其他形式为报酬抵付租金收入的，按当地同类房产租金水平确定；

3、个人出租住房，按4%的税率征收房产税；

4、出租的地下建筑物，按出租地上建筑物的有关规定计税。

税收筹划空间分析：

1、税率

因从价计征和从租计征的税率不一致，因税率差异造成的税收筹划空间为：

（房屋原价+土地）*（1-原值扣除比率）*1.2%=租金收入*12%

也就是说从价计征和从租计征的临界点为（房屋原价+土地）*（1-原值扣除比率）=租金收入*10倍.

当（房屋原价+土地）*（1-原值扣除比率）>10倍租金收入的时候,出租缴纳的房产税较少;

当（房屋原价+土地）*（1-原值扣除比率）<10倍租金收入的时候,自用缴纳的房产税较少.

例如,我集团在上海持有一套房产,价值3亿元,如果按照自己持有使用的话,年度需要缴纳的房产税为30000*1.2%*（1-30%）=252万元；而如果我们将房产出租的话，缴纳的房产税约为31万元（1800㎡，4元/㎡/天）

两者之间的差额为252-31=221万元。

这样，我们就可以操作将房产出租给关联公司，使之符合从租计征的条件。

2、地下建筑物的房产税筹划空间

独立的地下建筑物在进行10%-30%的扣除前先对房产原值进行确定；

地下建筑物为工业用途的，以房屋原价的50%-60%作为应税房产原值；

地下建筑物为商业用途及其他用途的，以房屋原价的70%-80%为应税房产原值。

因地下建筑物用途不同，房屋原值的折扣比率是不一样的。而将地下建筑物出租时，则按照从租计征，没有任何折扣。

所以，我们可以根据实际情况采用不同的房屋使用方式。

同一地下建筑物，可以自己生产使用，可以出租，在取得收入一致的情况下，通过计算不同用途下需要缴纳的增值税、附加税、房产税等，来测算最合适的方案。

例如，甲公司持有一处地下建筑物，该建筑物可以用来本单位生产使用，也可以将该处房产出租。那么，假设无论是生产经营还是出租都可以取得年收入100万元。假设甲公司为小规模纳税人，房产原值500万元，地下建筑物按50%原值计算，房屋原值扣除率30%。

方案一：生产经营自用收益

=100-100*3%（1+7%+3%）-500*（1-60%）*（1-30%）*1.2%=95.02万元

方案二：出租

=100-100*3%（1+7%+3%）-100*12%=84.7万元

上述两个方案比较可以看出，地下建筑物用途不同对于房产所有人的收益影响。