销售收入的纳税筹划(实时/解读)

土地增值税应纳税额的计算公式为：应纳税额=（收入总额-可扣除项目金额）×税率-可扣除项目金额×速算扣除系数。通过该公式可以看到，收入总额与应纳税额是正相关的，也即，在可扣除项目金额不变的情况下，收入越高，应纳税额就越高。既然如此，适当地降低收入就成为土地增值税筹划的重要手段。其实也不止土地增值税，增值税、企业所得税、个人所得税等都有类似的需求。本文就以土地增值税为例，来聊一下降低收入的方法。

一、直接降低法

我在《税务筹划：土地增值税的收入》一文中提到了毛收入与净收入的区分，企业追求的应该是扣除各项成本后的税后净收入，而不是毛收入。既然如此，如果降低毛收入能够提高净收入，那何乐而不为呢？况且除去税务考量，价格的降低还能够提升产品的竞争力。

直接除低法比较简单粗暴，就是直接降低，本来10000一平的，降为8000一平，当然，这里的数字只是举例，具体降低多少还需要精密地计算。最典型的例子便是，普通住宅增值率不超过20%的，免征土地增值税，超过的，全额征收土地增值税。那么，当普通住宅的增值率在20%临界点时，适当地降低下收入，将增值率控制在20%以内，就可以省下该部分项目的土地增值税了。

需要注意的是，降低价格也要在合理的幅度内，因为《税收征收管理法》第三十五条第六项规定，纳税人申报的计税依据明显偏低，又无正当理由的，税务机关有权核定其应纳税额。

二、分类核算法

《税务筹划：土地增值税的收入》一文中还提到了普通住宅收入、非普通住宅收入和其他收入的区分。之所以如此区分，原因之一就是前面提到的关于普通住宅的土地增值税优惠政策。适用该优惠政策的前提是纳税人开发的普通住宅和其他类型的房产得分别核算。（注：原因之二是有些税务机关要求纳税人采用三分法，申报时将收入分为普通住宅收入、非普通住宅收入和其他收入，然后适用不同的预征率）如此以来，普通住宅的收入不计入其他类型的房产收入，也算是变相地除低了收入。

一般情况下，普通住宅的增值率小于豪宅、别墅等非普通住宅，豪宅、别墅等非普通住宅的增值率小于商业地产等其他房产。普通住宅的增值率如果能控制在20%以内，那是免征土地增值税的，但如果市场良好，即使正常交土地增值税，那也有得赚，企业也不用刻意地追求免税。企业甚至可以不加区分地就不同类型的房产统一核算，如此以来还可以降低商业地产等房产的增值率。

三、增加环节法

房地产企业直接销售的话，是以最终销售价格确定增值率。如果房地产企业将房产先销售给销售公司，由销售公司再统一对外销售。那么，是不是就可以将一部到位的增值率分解为两段进而适用低档税率了呢？

使用该法时，新成立的销售公司也会产生相关税费，在做测算时，应综合考虑原企业的税负与新销售公司的税负，只有新老公司税负低于筹划前的税负时，此种方法才是合理的。

四、收入拆分法

土地增值税中的收入是指房产销售收入，如果房价当中包含装修费用、管理费用、园林绿化费用等非房产销售收入，那么，房地产企业完全可以将房产销售合同与装修合同等与客户分开签署，如此一来，房地产企业的收入仅包括毛坯房的收入，可大大降低收入水平。

此外，根据《财政部国家税务总局关于土地增值税一些具体问题规定的通知》的规定，房地产企业在售房时可能会代收一些费用，这些代收的费用可作为收入，并在计算扣除项目时扣除，也可以不作为收入，在计算扣除项目时不得扣除；作为扣除项目的，不得作为加计20%扣除的基数。

从增值额的角度来讲，因为是否作为扣除项目随是否作为收入而定，所以无论是否作为扣除项目，均不影响增值额。但个别情况下，可能会影响增值率。增值率的计算公式为：（收入-扣除项目）/扣除项目，当分母扣除项目增大时，增值率会相应减少。当增值率处于临界点时，企业要慎重考虑是否将代收费用作为扣除项目。

收入部分就先到此为止了，下篇文章我们来聊一下土地增值税的成本。后续还会更新土地增值税的系列文章，欢迎大家关注、点赞、评论、转发！

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——刘旭旭律师

2021年12月26日