个人所得税的税收筹划方式(近期/阐述)

案例背景：

A房地产公司出租的房产都是营改增后租赁取得的，无法适用简易计税，按照9%税率缴纳增值税。住房从个人手中租赁而来，很难取得增值税专票抵扣，现在对外转租却要按照9%税率全额缴纳增值税，负担难以承受。

有朋友会说，个人也可以去税务代开发票给A房地产公司啊！现实情况是个人房主不愿意代开，且代开需要A房地产公司去承担实际税费，由于不同地方的代开政策不同，综合税负在3%-20%不等（增值税一般可以免税，主要是个人所得税）。

筹划方法：

这种情况下，A房地产公司可以先成立住房租赁公司（全资子公司），再以子公司名义将住房对外出租给个人。

原模式：

A房地产公司从个人业主手中租入住房，承诺免费装修，再直接将住房对外出租给其他个人。假设每月收取个人租客的租金为2000元（含税），支付给个人业主的租金为1500元，租期为一年。

A房地产公司替个人业主代开了增值税普通发票，月租金不超过15万元，享受增值税免税，因为无法取得专票，没有进项税额。原模式增值税税负：2000*12÷（1+9%）*9%=1982元

新模式：

A房地产公司成立了S公寓出租平台公司，从个人业主手中租入住房，承诺免费装修，再对外出租给其他个人。公寓平台为增值税一般纳税人，其他条件相同。新模式增值税税负：选择简易计税：2000*12÷（1+5%）×1.5%=343元

比原模式节约税款=1982-343=1639元

优惠力度=（1982-343）/1982=83%