不动产抵扣政策(不动产抵扣什么时候开始可以抵扣)

1.主要是因为新老项目，一般计税与简易计税，税率与征收率，一般纳税人与小规模纳税人，以及差额和全额征收，自建、取得与自行开发，房地产企业与其他企业等，头绪比较杂乱。

2.房地产企业为一般纳税人，选择一般计税，全额按照3%在不动产所在地预缴税款。税务部门强调，纳税人将待抵扣的不动产进项税额转入抵扣时，需要一次性全部转入。

3.2019年3月30日前购入的不动产，原按照40%比例转入待抵扣进项税的部分，从2019年4月所属期开始，允许全部从销项税额中抵扣。

4.可以抵扣购置进项税，不能再重复执行差额计销售额政策。其他个人销售不动产，应向不动产所在地主管税务机关申报纳税；非固定业户应当向应税行为发生地主管税务机关申报纳税等。《办法》明确规定，2016年5月1日后取得并在会计制度上按固定资产核算的不动产，以及2016年5月1日后发生的不动产在建工程，其进项税额予以抵扣。

5.融资租入的不动产:以融资租入形式取得不动产，其支付的租金一般情况下均是分期支付的，租金对应的进项税也是分期抵扣的，没有必要再对每期取得的租金进项分2年抵扣，允许一次性全额扣除。

6.笔者从规定后面的内涵和实质原因出发，将36号文件中涉及到不动产的政策整理归纳出以下的规律，帮助纳税人更好地掌握相关政策。如果合同签署时间在4月30日前，即使取得5月1日后开具的增值税专用发票，还是不能抵扣进项税额。需要强调的是：从2019年4月开始只的是税款所属期，即申报期在5月，4月申报增值税时还不能抵扣该类进项税。

7.由于该办法随着不动产改为一次性抵扣而整体废止，14号公告对此重申，对不动产进项税转出转入办法进行延续。不动产进项税一次性抵扣政策政策规定《财政部税务总局海关总署关于深化增值税改革有关政策的公告》（财政部税务总局海关总署公告2019年第39号，以下简称39号公告）第五条规定：自2019年4月1日起，《营业税改征增值税试点有关事项的规定》（财税〔2016〕36号印发）第一条第项第1点、第二条第项第1点停止执行，纳税人取得不动产或者不动产在建工程的进项税额不再分2年抵扣。

1.营业税文件规定，纳税人销售不动产，采取预收款方式的，其纳税义务发生时间为收到预收款的当天，而36号文取消了转让不动产在预收环节作为纳税义务发生时间的规定。取得不动产的准确时间，不是开具发票的时间，而是合同签署时间。

2.有的企业可能今年4月已购进不动产却迟迟不付款，故意5月1日后付款，以便于向销售方索取增值税专用发票，从而获得进项税额抵扣。对比之前的营业税，销售取得的不动产，是在不动产所在地扣除购置价后按照5%计算营业税；销售取得的不动产，是在不动产所在地扣除购置价后按照5%预征增值税，对不动产所在地的税源起到了平稳过渡的作用。

3.36号文件规定，销售不动产一般在机构所在地或居住地主管税务机关申报纳税。值得注意的是，不动产进项税额转进转出，都是按照不动产净值率计算，不动产净值率是不动产净值与不动产原值的比值，不动产净值、原值与企业会计核算应保持一致。

4.营业税文件规定，纳税人销售不动产应当向不动产所在地的主管税务机关申报纳税。

5.销售不动产的纳税义务发生时间规律新旧政策最大区别是在预收环节的规定。征税时全额或差额计算销售额的规律简易计税中销售取得的不动产，差额（扣购置价）计销售额一般计税，全额计算销售额（房地产企业扣除土地出让金除外）这是对原营业税精神延续，财税[2003]16号规定，单位和个人销售或转让其购置的不动产或受让的土地使用权。

6.不动产发生用途改变，进项税额转进转出的时间有所不同。39号公告的规定的时间范围是自2019年4月税款所属期起，纳税人从资金占用角度考虑，应尽早在4月所属期将待抵扣部分转入进项税额以少交税款，税务部门也允许个别纳税人根据自身需要在4月以后转入。销售不动产预征地点的规律房地产开发企业采取预收款方式销售所开发的房地产项目，在收到预收款时按照3%的预征率预缴增值税，预缴地点为机构所在地。

7.一般计税还是简易计税；房地产企业预收款形式销售房地产；房地产企业销售老项目，适用一般计税方法等，只要不是销售取得的不动产，预征时一定是全额计销售额。

8.对老项目选择简易计税，不能抵扣购置进项税，选择差额扣除，可以较好的与老政策衔接。

1.注意：根据36号文，房地产企业销售自行开发房地产，只有上述4两种情况需要预征，且根据本文总结规律，都是按照全额作为销售额预征。此前按照上述规定尚未抵扣完毕的待抵扣进项税额，可自2019年4月税款所属期起从销项税额中抵扣。政策解读39号公告的规定不动产一次性抵扣的政策，主要涉及两方面内容：对于新规生效后、即2019年4月1日后购入的不动产，纳税人可在购进当期一次性予以抵扣。

2.当期增值税申报表附列资料填报方法如下：2019年5月，附列资料已被废止，隐含着很大的税收风险。

3.根据本文的规律，一般计税方式需要全额计入销售额，这里的解读可能需要商榷，一般计税可以抵扣购置的进项税，从原理上来讲，也不太可能差额申报。入减去不动产或土地使用权的购置或受让原价后的余额为营业额。

4.我们来看该规律的应用：营改增文件的解读中，老项目也可选择一般计税方法，按5%预征率差额预缴，按11%一般计税方法差额申报。

5.《国家税务总局关于深化增值税改革有关事项的公告》（国家税务总局公告2019年第14号，以下简称14号公告）废止了《不动产进项税额分期抵扣暂行办法》（国家税务总局公告2016年第15号，以下简称分期抵扣暂行办法）。房地产开发企业自行开发的房地产项目，融资租入的不动产，以及在施工现场修建的临时建筑物、构筑物，其进项税额不适用上述分2年抵扣的规定。

6.房地产开发企业采取预收款方式销售所开发的房地产项目，在收到预收款时按照3%的预征率预缴增值税，以及其他一些预征的规定，纳税义务时间和预征是不同的概念。还有其他一些在不动产所在地预征的情况，预征与纳税地点是不同的概念，说明：房地产企业同样可以适用上述政策，是上述的取得与自建，不包括房地产企业自行开发。自建也是同样的道理，之前自建的就不能差额扣除，现在仍然不能差额扣除。

7.自2019年4月1日起，《营业税改征增值税试点有关事项的规定》(财税〔2016〕36号印发)第一条第项第1点、第二条第项第1点停止执行，纳税人取得不动产或者不动产在建工程的进项税额不再分2年抵扣。