不动产出租简易征收(不动产经营租赁按简易征收)

1.注意事项：(1括号一般纳税人销售自己使用过的固定资产，应开具普通发票，不得开具增值税专用发票。抵扣的判断套路我之前说过。

2.不动产所在地与机构所在地不在同一县(市、区)的，纳税人应按照上述计税方法向不动产所在地主管国税机关预缴税款，向机构所在地主管国税机关申报纳税。出租不动产应在不动产所在地纳税，当单位和个体工商户出租的不动产与其机构所在地不在同一县(市、区)的，则应在不动产所在地预缴税款，回机构所在地申报纳税。

3.（3括号房地产开发企业中的一般纳税人，销售自行开发的房地产老项目，可以选择使用简易计税方法按照5%的征收率计税。则明确了所有小规模纳税人出租不动产增值税计算缴纳方法。自然人出租不动产，只需在不动产所在地缴纳税款即可。

4.（16括号自2018年5月1日起，增值税一般纳税人生产销售和批发、零售抗癌药品，可选择按照简易办法依照3%征收率计算缴纳增值税。

5.物业管理服务中收取的自来水费根据《国家税务总局关于物业管理服务中收取的自来水水费增值税问题的公告》(国家税务总局公告2016年第54号)规定：提供物业管理服务的纳税人，向服务接受方收取的自来水水费，以扣除其对外支付的自来水水费后的余额为销售额，按照简易计税方法依3%的征收率计算缴纳增值税。不动产融资租赁合同根据《财政部国家税务总局关于进一步明确全面推开营改增试点有关劳务派遣服务、收费公路通行费抵扣等政策的通知》（财税〔2016〕47号）规定：纳税人转让2016年4月30日前取得的土地使用权，可以选择适用简易计税方法，以取得的全部价款和价外费用减去取得该土地使用权的原价后的余额为销售额，按照5%的征收率计算缴纳增值税。

6.取得采用简易计税的专票只要你不用于简易计税项目，增值税一般纳税人出租的不动产与其机构所在地在同一县(市、区)的，纳税人在机构所在地缴纳的税款，满足不动产所在地纳税原则。如果纳税人提供道路通行服务，也要实行不动产所在地预缴税款，机构所在地申报缴纳的方法，将给纳税人带来极大的办税难度。委托地税代征的出租业务仅为其他个人(即自然人)出租不动产业务，除其他个人以外的纳税人，也就是单位和个体工商户出租不动产，仍在国税局预缴税款，回机构所在地后向主管国税机关申报纳税。

1.根据财税〔2017〕58号文：建筑工程总承包单位为房屋建筑的地基与基础、主体结构提供工程服务，建设单位自行采购全部或部分钢材、混凝土、砌体材料、预制构件的，适用简易计税方法计税。注意事项：（1括号该项政策中扣除其对外支付的自来水水费指的是扣除的仅仅是自来水水费，不包括其他污水处理费等费用。

2.（2括号一般纳税人选择简易征收的可自行开具发票。（2括号纳税人向其他个人出租不动产，不得开具或申请代开增值税专用发票。

3.出售不动产根据《财政部国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》（财税〔2016〕36号）规定，下列情形可以选择简易征收：（1括号一般纳税人销售其2016年4月30日前取得（不含自建）的不动产，可以选择适用简易计税方法，以取得的全部价款和价外费用减去该项不动产购置原价或者取得不动产时作价后的余额为销售额，按照5%的征收率计算应纳税额。根据《国家税务总局关于明确中外合作办学等若干增值税征管问题的公告》（国家税务总局公告〔2018年〕42号）规定：一般纳税人销售自产机器设备的提供安装服务，应分别核算机器设备和安装服务的销售额，安装服务可以按照甲供工程选择适用简易计税方法计税。

4.老项目是指纳税人在改革前，即4月30日前取得的不动产，在改革后即5月1日以后出租的业务。

5.物业管理服务中收取的自来水费根据《国家税务总局关于物业管理服务中收取的自来水水费增值税问题的公告》（国家税务总局公告2016年第54号）规定：提供物业管理服务的纳税人，向服务接受方收取的自来水水费，以扣除其对外支付的自来水水费后的余额为销售额。部国家税务总局关于进一步明确全面推开营改增试点有关劳务派遣服务、收费公路通行费抵扣等政策的通知》（财税〔2016〕47号）规定：纳税人转让2016年4月30日前取得的土地使用权，可以选择适用简易计税方法，以取得的全部价款和价外费用减去取得该土地使用权的原价后的余额为销售额，按照5%的征收率计算缴纳增值税。不知道取得这种专票能否抵扣。

6.适用范围《办法》第二条规定，纳税人以经营租赁方式出租其取得的不动产(以下简称出租不动产)，注意事项：（1括号房地产开发企业采取预收款方式销售所开发的房地产项目，在收到预收款时按照3%的预征率预缴增值税。

1.对改革前取得的不动产给予过渡政策与转让不动产业务相同，纳税人提供不动产经营租赁服务，对老项目均给予过渡政策。

2.不得开具增值税专用发票，可以开具普通发票。(3括号一般纳税人为建筑工程老项目提供的建筑服务，可以选择适用简易计税方法计税。

3.（3括号物业管理服务的纳税人可以向服务接受方全额开具增值税专用发票。一般纳税人出租不动产选择适用简易计税方法《办法》第三条第一款规定，一般纳税人出租其2016年4月30日前取得的不动产，可以选择适用简易计税方法，按照5%的征收率计算应纳税额。

4.(2括号公路经营企业中的一般纳税人收取试点前开工的高速公路的车辆通行费，可以选择适用简易计税方法，减按3%的征收率计算应纳税额。《2019最新增值税税率表》中所称符合条件的一般纳税人是指上述规定的情形。

5.3括号纳税人选择简易征收办法计算缴纳增值税的需要到主管税务机关办理备案。注意事项：（1括号一般纳税人销售自己使用过的固定资产，应开具普通发票，不得开具增值税专用发票。

6.(若放弃3%减按2%的优惠，则可开具专票2括号根据国税〔2015〕90号公告有关规定：纳税人销售自己使用过的固定资产，适用简易计税办法依照3%减按2%征收增值税政策的，可以放弃减税，按照3%的征收率缴纳增值税，可以开具增值税专用发票。

7.增值税一般纳税人出租的不动产与其机构所在地在同一县(市、区)的，为减轻纳税人的办税负担，则纳税人不需要预缴，直接在申报期申报缴纳出租不动产的收入，计算纳税即可。纳税人提供道路通行服务，在机构所在地直接申报纳税即可，不需要预缴税款。方法依3%的征收率计算缴纳增值税。

8.不动产经营租赁根据《财政部国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》（财税〔2016〕36号）规定。

9.《试点实施办法》规定，道路通行服务按照不动产经营租赁服务缴纳增值税。（2括号一般纳税人为甲供工程提供的建筑服务，可以选择适用简易计税方法计税。都丽雯律师目前为贵州省衡纬建筑有限公司、北京中生朗捷生物技术有限公司的等公司股份制改造和股权激励项目，根据公司部门设置和人员配置的不同，分别设计了股票期限，限制性股票以及业绩股票等激励模式，激励方案实施后效果限制，得到公司领导一致好评。