房地产预交所得税计算(房地产行业企业所得税预缴公式)

1.房地产开发企业应按规定及时结算开发产品计税成本，并计算企业当年度应纳税所得额。

2.（摘自《房地产开发经营业务企业所得税处理办法》国税发[2009]31号）关于预提（应付）费用房地产开发企业根据《办法》第三十二条第一款可以预提的出包工程，是指承建方已按出包合同完成全部工程作业量尚未最终办理结算的工程项目。对应计入成本对象中的各项实际支出、预提费用、待摊费用等合理的划分为直接成本、间接成本和共同成本，并按规定将其合理的归集、分配至已完工成本对象、在建成本对象和未建成本对象。按与具有合法经营资格中介服务机构或个人（不含交易双方及其雇员、代理人和代表人等）所签订服务协议或合同确认的收入金额的5%计算限额。

3.该政策执行截止日期为2018年12月31日。按照上述方法进行土地增值税分摊调整后，导致相应年度应纳税所得额出现正数的，应按规定计算缴纳企业所得税。开发产品因建筑上存在明显差异可能导致其建造成本出现较大差异的，要分别作为成本对象进行核算。

4.该项目开发各年度应分摊的土地增值税减去该年度已经在企业所得税税前扣除的土地增值税后，余额属于当年应补充扣除的土地增值税；企业应调整当年度的应纳税所得额，并按规定计算当年度应退的企业所得税税款；当年度已缴纳的企业所得税税款不足退税的，应作为亏损向以后年度结转，并调整以后年度的应纳税所得额。土地使用权的取得成本还应加上应支付的补价款或减除应收到的补价款。指开发项目开发过程中发生的各项建筑安装费用。

5.成本对象由企业在开工之前合理确定，并报主管税务机关备案。还应按规定对在有关预提费用和待摊费用进行计量与确认。

6.对本期已销开发产品的计税成本，准予在当期扣除，未销开发产品计税成本待其实际销售时再予扣除。

1.除土地开发之外，其他开发产品符合下列条件之一的，应视为已经完工：开发产品竣工证明材料已报房地产管理部门备案。

2.企业按上述方法计算的累计退税额，不得超过其在该项目开发各年度累计实际缴纳的企业所得税；超过部分作为项目清算年度产生的亏损，向以后年度结转。开发产品能够对外经营销售的，应作为独立的计税成本对象进行成本核算；不能对外经营销售的，可先作为过渡性成本对象进行归集，然后再将其相关成本摊入能够对外经营销售的成本对象。

3.成本对象一经确定，不能随意更改或相互混淆，如确需改变成本对象的，应征得主管税务机关同意。

4.房地产开发企业开发的经济适用房、按《办法》第八条的计税毛利率申报纳税时，需留存备查以下资料：立项批准机关对经济适用住房立项的批准文件；土地管理部门划拨土地的批准文件；物价部门核定的有关经济适用住房销售价格的批件；主管税务机关要求提供的其他资料。《国家税务总局关于印发房地产开发经营业务企业所得税处理办法的通知》(国税发[2009]31号)规定，企业销售未完工开发产品取得的收入，应先按预计计税毛利率分季(或月)计算出预计毛利额，计入当期应纳税所得额。以后实际发生公共配套设施建造费用时。

5.对经济适用房、限价房和危改房项目中配套建设的商铺、车库、车位等未完工产品取得的收入，不得按照经济适用房、限价房和危改房的计税毛利率执行。

6.由企业自行确定。采取银行按揭方式销售开发产品的，应按销售合同或协议约定的价款确定收入额，其首付款应于实际收到日确认收入的实现，余款在银行按揭贷款办理转账之日确认收入的实现。

7.企业发生的期间费用、已销开发产品计税成本、税金及附加、土地增值税准予当期按规定扣除。

1.不能分别确定的，一律从高适用计税毛利率。税法协调原则：对企业依据财务会计制度规定，并实际在财务会计处理上已确认的支出，凡没有超过《企业所得税法》和有关税收法规规定的税前扣除范围和标准的，应按企业实际会计处理确认的支出，在企业所得税前扣除，计算其应纳税所得额。

2.企业在结算计税成本时其实际发生的支出应当取得未取得合法凭据的，不得计入计税成本，待实际取得合法凭据时，再按规定计入计税成本。如果确需结合其他方法进行分配的，应商税务机关同意。再按照《办法》第二十八条第三款有关规定税前扣除。

3.对期前已完工成本对象应负担的成本费用按已销开发产品、未销开发产品和固定资产进行分配，其中应由已销开发产品负担的部分，在当期纳税申报时进行扣除，未销开发产品应负担的成本费用待其实际销售时再予扣除。对同一开发地点、竣工时间相近、产品结构类型没有明显差异的群体开发的项目，可作为一个成本对象进行核算。

4.换取的开发产品如为其他土地开发、建造的，接受投资的企业在投资交易发生时。属于由受托方与购买方直接签订销售合同的，则应按基价加上按规定取得的分成额于收到受托方已销开发产品清单之日确认收入的实现。

5.已销开发产品的计税成本，按当期已实现销售的可售面积和可售面积单位工程成本确认。计税成本对象的确定原则如下：可否销售原则。

6.预提费用最高不得超过合同总金额的10%，且已开发票金额与预提费用总计不得超过本条款规定的合同总金额。（摘自《房地产开发经营业务企业所得税处理办法》国税发[2009]31号）关于计税毛利率房地产开发企业销售未完工开发产品取得的收入，按照《办法》第八条规定的计税毛利率计算预计利润时，允许扣除税金及附加、土地增值税。