房地产土地成本计算(地产开发成本计算公式)

1.（4括号与转让房地产有关的税金。（1括号开发前准备费用开发前准备费用主要包含咨询评估费、堪探设计费以及与土地开发有关的三通一平费用。房地产开发企业应按规定及时结算开发产品计税成本，并计算企业当年度应纳税所得额。

2.在同等条件下，理论上采用两分法对纳税人较为有利。（2括号增值税附加增值税附加是指以实际上缴的增值税为计税基础的税金，包括城市维护建设税、教育费附加和地方教育附加。）2营改增以后，都用不含税的数据回忆一下之前土地增值税计算时，收入都要扣减销项税，成本都要扣减相应的进项税。

3.在系列房地产项目销售收入测算篇中，我们主要介绍了房地产项目利润测算思路和销售收入的测算方法，本篇将对房地产项目成本进行抽丝剥茧，详细介绍每项成本的含义、其成本费用核算范围及估算方法，并通过具体案例予以解析帮助读者理解。（2括号管理费用管理费用包括管理人员工资、职工福利、差旅费、社保费、开办费摊销等等管理费用。（2括号如果是由于并购贷产生的财务费用（利息）不可以在项目公司计算所得税时扣除。

4.需要关注的是，作为房企外部人员，我们无法像房企那样对每项成本进行较为精确的估算，本篇研究提供的成本测算方法主要基于外部人员可获得有限信息的前提假设。房地产项目后期重要税种介绍土地增值税土地增值税是对有偿转让国有土地使用权、地上建筑物及其他附着物产权并取得增值收入的单位和个人所征收的一种税。（3括号如果是罚金、罚款和被没收财物的损失（行政性罚款），比如土地滞纳金等等，在房企合作开发的项目中，土地使用权可能来自一方股东的直接投资，该种情况下以土地使用权的评估价值作为项目的土地成本。

5.（5括号国家规定的其他扣除项目。在房企投资实务中，建安工程费用测算往往比较详尽和仔细，由于资料局限性，中债资信基于对十余家房企部分项目的建安工程费梳理统计，给出不同类型住宅的单位面积建安成本的大致区间（详见表4括号。

6.北京市出台北京市地税局2016年7号公告时，并未采用三分法，依旧保留了两分法，为了保持与国家税务总局规定的申报表一致，在土增申报表中增加了一栏非普通住宅（不用填数字）。业界著名财税专家蔡昌教授主讲，理论实务融会贯通。

1.这些物业类型建筑结构、用途、装修标准等方面差异非常大，所以销售单价和单位成本差异也比较大，在土增清算时均归为其他类型商品房，共同核算增值额，使单类型物业形态的增值额正负数相互抵消，可实现整体较低的增值率，从而使土地增值税的税负率合理降低。总结放眼全国，规定在土地增值税项目清算中采用三分法的省市数量在逐年增加，甚至有个别地方采用四分法。根据十余个项目公司数据统计，开发前准备费用在项目盈利估算时也可简化为建安工程费的3%10%计算。

2.北京市土地增值税项目清算执行情况在北京市地方税务局2016年7号公告出台之前，北京市房地产项目土地增值税清算执行《北京市地方税务局关于印发房地产开发企业土地增值税清算管理办法的通知》(京地税地〔2008〕92号)，对一个清算项目中既有普通标准住宅工程又有其他商品房工程的，应分别核算增值额，即采用两分法计算土地增值税。项目成本详解（除税金）土地成本土地成本指取得开发项目用地而发生的费用。

3.中债资信根据十余个项目公司数据统计，其他费用在项目盈利估算时也可简化为建安工程费的1%3%估算。

4.中债资信根据十余个项目公司数据统计，开发前准备费用在项目盈利估算时也可简化为建安工程费的3%10%计算。土地增值税就等于增值额乘以适用税率，再减去扣除金额与速算扣除系数的乘积。在测算项目利润时，尽量根据项目不同的业态面积进行建安工程费的估算，以使得建安工程费尽量准确。

5.缴纳的营业税、城建税、教育费附加及营改增后允许扣除的城建税、教育费附加，注意不包括增值税。

6.此种模式对应的土地成本为土地转让费，指土地受让方向土地转让方支付的土地使用权转让费。不可预见费用不可预见费用一般按土地成本、建造成本和期间费用合计数的1%3%估算。

7.（需要注意的是，车位分有产权和没产权的；有产权的才需要交土地增值税，放在其它里面，如果开发商卖的是没有产权的车位，那其实是一种长租的性质，不用交土地增值税，而应该交房产税。

8.详细而复杂的规则如下:关于印发《土地增值税清算管理规程》的通知纳税人符合下列条件之一的，应进行土地增值税的清算。

1.已销开发产品的计税成本，按当期已实现销售的可售面积和可售面积单位工程成本确认。

2.（3括号开发费用即总成本中的期间费用，其中可扣除开发费用上限取决于借款利息是否可以按转让房地产项目计算分摊并提供金融机构贷款证明。

3.房企通常采用静态测算与动态测算相结合的方式，由于作为外部人员，预测项目现金流具有较大难度，且静态测算主要反映项目利润，本文采用静态测算方法。

4.注意的几点：（1括号由于我们用的已经是不含增值税的数据，扣减税费时不能扣减增值税本身，只能扣减增值税附加，否则会造成重复扣减。建安工程费用一般根据实际发生的人工费、材料费、机械费、税费等加总计算。实践中各省市对土地增值税项目清算采用两分法还是三分法均有不同的规定，房地产企业还应掌握项目所在地主管税务机关对于土地增值税清算的具体政策。

5.（2括号建筑安装工程费用（包含建筑工程、装饰工程、安装工程）建筑安装工程（以下简称建安工程）是指建造房屋建筑物所发生的建筑工程费用、装饰工程费用及安装工程费用。

6.房地产项目建设周期相对较长，成本构成纷繁复杂，全面理解及准确计算房地产项目的成本是房企测算项目利润的关键。

7.允许从应税收入中扣除的成本费用包括：期间费用、已销开发产品计税成本、税金及附加、土地增值税，其中开发产品计税成本为上篇研究中介绍的土地成本和建造成本。根据中债资信对样本房企项目统计，销售费用在项目盈利估算时可简化为按销售收入的2%5%估算。基础设施建设费一般按照实际工程量及单价计算得出，根据十余个项目公司数据统计，基础设施建设费在项目盈利估算时也可简化为建安工程费的6%~15%估算。

8.方法论与操作案例紧密结合，揭示一种新的财税筹划技术。基础设施建设费一般按照实际工程量及单价计算得出，中债资信根据十余个项目公司数据统计，基础设施建设费在项目盈利估算时也可简化为建安工程费的6%~15%估算。

9.财务费用中的利息支出，凡能够按转让房地产项目计算分摊并提供金融机构证明的，允许据实扣除，最高不能超过按商业银行同类同期贷款利率计算的金额。