土地增值税清算办法(关于土地增值税清算有关问题的通知)

1.土地增值税清算后应补缴的土地增值税加收滞纳金问题纳税人按规定预缴土地增值税后，清算补缴的土地增值税，在主管税务机关规定的期限内补缴的，不加收滞纳金。

2.对享受地方优惠返还的土地出让金(地价款或取得土地使用权所支付的金额)一律不予扣除，其他符合扣除条件的支出依法据实扣除。核定的四项成本=《单位面积扣除标准》中对应的单位面积扣除金额*清算房地产建筑面积土地增值税清算检查过程中，遇有未列举项目实际发生时，遵循合法有效凭据依法确认扣除，无合法有效凭据的不予或从低确认扣除。

3.房地产开发企业销售已装修的房屋，其装修费用可以计入房地产开发成本。

4.单位建筑面积成本费用=清算时的扣除项目总金额÷清算的总建筑面积本通知自2007年2月1日起执行。企业根据企业所得税法第五十四条规定分月或者分季预缴企业所得税时，应当按照月度或者季度的实际利润额预缴;按照月度或者季度的实际利润额预缴有困难的，可以按照上一纳税年度应纳税所得额的月度或者季度平均额预缴，或者按照经税务机关认可的其他方法预缴。

5.房地产开发企业未支付的质量保证金，其扣除项目金额的确定问题房地产开发企业在工程竣工验收后，根据合同约定，扣留建筑安装施工企业一定比例的工程款，作为开发项目的质量保证金，在计算土地增值税时，建筑安装施工企业就质量保证金对房地产开发企业开具发票的，按发票所载金额予以扣除;未开具发票的，扣留的质保金不得计算扣除。

1.房地产开发企业支付给回迁户的补差价款，计入拆迁补偿费;回迁户支付给房地产开发企业的补差价款，应抵减本项目拆迁补偿费。开发企业的预提费用，除另有规定外，[条款修订]房地产开发企业办理土地增值税清算所附送的前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、开发间接费用的凭证或资料不符合清算要求或不实的，地方税务机关可参照当地建设工程造价管理部门公布的建安造价定额资料，结合房屋结构、用途、区位等因素，核定上述四项开发成本的单位面积金额标准，并据以计算扣除。纳税人办理土地增值税清算应报送以下资料：房地产开发企业清算土地增值税书面申请、土地增值税纳税申报表；。

2.我市市区行政区域内的房地产开发项目在办理土地增值税清算时，其四项成本扣除金额按本通知规定执行。

3.企业应当自月份或者季度终了之日起十五日内，向税务机关报送预缴企业所得税纳税申报表，土地增值税清算时，已经计入房地产开发成本的利息支出，应调整至财务费用中计算扣除。关于转让旧房准予扣除项目的加计问题《财政部国家税务总局关于土地增值税若干问题的通知》(财税[2006]21号)第二条第一款规定纳税人转让旧房及建筑物，凡不能取得评估价格，能提供购房发票的，经当地税务部门确认，《条例》第六条第、项规定的扣除项目的金额，可按发票所载金额并从购买年度起至转让年度止每年加计5%计算。

1.土地增值税清算应报送的资料符合本通知第二条第项规定的纳税人。纳税人办理土地增值税清算应报送以下资料：房地产开发企业清算土地增值税书面申请、土地增值税纳税申报表;项目竣工决算报表、取得土地使用权所支付的地价款凭证、国有土地使用权出让合同、银行贷款利息结算通知单、项目工程合同结算单、商品房购销合同统计表等与转让房地产的收入、成本和费用有关的证明资料;主管税务机关要求报送的其他与土地增值税清算有关的证明资料等。清算后再转让房地产的处理在土地增值税清算时未转让的房地产，清算后销售或有偿转让的，纳税人应按规定进行土地增值税的纳税申报，扣除项目金额按清算时的单位建筑面积成本费用乘以销售或转让面积计算。

2.除另有规定外，扣除取得土地使用权所支付的金额、房地产开发成本、费用及与转让房地产有关税金，须提供合法有效凭证；不能提供合法有效凭证的，质量保证金实质上是房地产企业的暂收款项，将来是要支付工程质量修理费用的，所以房地产企业不能做收入纳税也不能做成本扣除。

3.企业应当自年度终了之日起五个月内，向税务机关报送年度企业所得税纳税申报表，结清应缴应退税款。国有土地使用权出让合同、银行贷款利息结算通知单、项目工程合同结算单、商品房购销合同统计表等与转让房地产的收入、成本和费用有关的证明资料；主管税务机关要求报送的其他与土地增值税清算有关的证明资料等。