土地增值税预缴的规定(土地增值税计税依据和增值税预缴计税依据)

1.按照土地增值税的预缴和清算的制度设计初衷，这种情况下纳税人就无需补退税。

2.70号公告规定：营改增后，纳税人转让房地产的土地增值税应税收入不含增值税。

3.适用增值税一般计税方法的纳税人，其转让房地产的土地增值税应税收入不含增值税销项税额；适用简易计税方法的纳税人，其转让房地产的土地增值税应税收入不含增值税应纳税额。企业进行土地增值税预缴时，应尽量选择对企业有利的第一种计税依据，若税务机关对此提出异议要求采用第二种计税依据时，企业可以依据国家税务总局公告2016年第70号第一条与其妥善沟通，维护企业的权益。

4.所以笔者还是认为其实可以取消70号公告这种看似方便的政策，直接按增值税预缴的计税依据即可。)这两个计税依据都是国家税务总局明文规定的，都是正确的计算方法，纳税人可以在上述两个计税依据中自由选择其中一个。国家税务总局出于考量纳税人便利性的角度在2016年所发布的国家税务总局公告2016年第70号(下称70号公告)规定纳税人在进行土地增值税预缴时可以选择按照减除预缴增值税后的金额计算。

5.第五条纳税人转让房地产所取得的收入，包括货币收入、实物收入和其他收入。值得提醒的是，选择第二种计税依据得到的金额大于第一种，从而会导致计算出的应预缴土地增值税金额比第一种大。2016年房地产行业实现营改增后，房地产开发业务所涉各项税种在税务清算上所确定的计税依据口径都是不包含增值税的销售额。

1.适用增值税一般计税方法的纳税人，其转让房地产的土地增值税应税收入不含增值税销项税额;适用简易计税方法的纳税人，其转让房地产的土地增值税应税收入不含增值税应纳税额。第三条土地增值税按照纳税人转让房地产所取得的增值额和本条例第七条规定的税率计算征收。如果强制性要求纳税人预缴阶段要按照预收房款扣减预缴应预缴增值税后的金额去计算预缴土地增值税，就会导致纳税人实际清算税负率与预征率一致却要申请退税程序的情形。

2.目前涉及房地产企业土地增值税预缴计税依据的政策文件主要有以下两个：文件财政部国家税务总局关于营改增后契税房产税土地增值税个人所得税计税依据问题的通知(财税〔2016〕43号)：土地增值税纳税人转让房地产取得的收入为不含增值税收入。现行税收政策给予纳税人选择权的着眼点在于方便纳税人房地产行业开发业务的周期性长的特点非常明显，尤其是商品房预售制度的存在，项目还没有竣工验收之前就开始预售实现回款，是开发相关的成本发票一般都需要等到项目竣工结算后才能取得。

3.按照现行税收法规的规定，企业增值税预缴和企业所得税预缴申报均根据实际收取的预收房款按照增值税适用税率或征收率换算为不含税销售额后进行计算预缴。

4.如按该方式计算土地增值税预缴税额的计算基数，计算土地增值税预缴时需要考虑土地价款的分摊。完工前确认预计毛利的计税依据也是按照适用税率换算的不含税销售额。本文将针对土地增值税预缴计税依据的确定问题进行分析和探讨。

1.这样实际上仍然是加重了纳税人的税收管理和税务机关的征管负担。营改增后的增值税属于价外税，不再适用含增值税的销售额作为计税基础。

2.地产开发业务而言，由于其开发跨周期性特点和商品房预售制度的存在，加之平衡税收财政的角度，各税种均规定要求在达到规定的纳税义务发生时间或者清算条件之前需要进行预缴。预征是按预售收入乘以预征率计算，预征率由各省、自治区、直辖市地方税务局根据当地情况核定。前者并不违反70号公告的要求，恰恰是企业在正确适用70号公告给予的纳税选择权。

3.土地增值税简单理解就是开发一个项目获得的利润部分，这部分利润将按一定比例缴税。财税2016年43号文第三条及70号公告第一条均明确规定：土地增值税纳税人转让房地产取得的收入为不含增值税收入。

4.预缴制度的设计就是为了考量此种特殊情况和平衡税收财政，本质上是一种过渡性的税收制度设计，所以各税种在预缴制度的设计上原则上都是保持与清算时同一个计征口径。如果项目所在地税务机关规定了土地增值税计算方式，纳税人应按当地规定方式计算预缴，否则将产生滞纳金、罚款的风险。从实务性的角度出发，可能部分纳税人觉得土地增值税的预缴选择按照增值税适用税率或征收率换算为不含税销售额作为计税基础在财务核算和税务管理上可以确保申报数据的一致性和方便财务人员定期进行数据复核，更有利于提高企业财税管理水平。