旧房转让土地增值税计算(房屋转让土地增值税)

1.对取得土地使用权所支付的地价款，纳税人应提供国土房管部门出具的相关凭据确定，可参照取得土地使用权时的基准地价确定。

2.具体计算项目的认定旧房转让土地增值税的正确计算，应重点关注转让收入、扣除项目两大类，具体如下：收入的认定纳税人转让房地产所取得的收入，包括转让房地产的全部价款及有关的经济收益，包括货币收入、实物收入和其他收入。计算扣除项目时每年按购房发票所载日期起至售房发票开具之日止，每满12个月计一年；未满12个月超过6个月的，可以视同为一年。根据《财政部国家税务总局关于调整房地产交易环节税收政策的通知》（财税〔2008〕137号）第三条的规定，对个人销售住房暂免征收土地增值税，自2008年11月1日起实施。

3.隐瞒、虚报房地产成交价格，应由评估机构参照同类房地产的市场交易价格进行评估。

4.对于建成后以成本核算价移交的公共配套设施，应计入可售建筑面积与已售建筑面积，以移交价格确定为清算收入，并准予扣除成本、费用。按已售房地产建筑面积和可售房地产建筑面积比例，计算允许扣除的扣除项目。对于建成后产权属于房地产开发企业的经营性配套设施，并准予扣除成本、费用;出租或自用的，不予扣除成本、费用。

1.税务机关根据评估价格确定转让房地产的收入。提供扣除项目金额不实的，应由评估机构按照房屋重置成本价乘以成新度折扣率计算的房屋成本价和取得土地使用权时的基准地价进行评估。对纳税人购房时缴纳的契税，凡能提供契税完税凭证的，准予作为与转让房地产有关的税金予以扣除，不得作为加计5%的基数。

2.小会计甲转让的商铺，其旧房及建筑物评估价格应当按照购房发票所载的金额并从购买年度起至转让年度止每年加计5%计算，2014年6月到2017年6月，共计3个整年，每年加计5%共加计15%。对出资方分回房产后再转让的，适用新建房转让的规定计算征收土地增值税。地产类型核算并准确归集的，按照以下方法分摊计算扣除项目金额。

3.取得土地使用权所支付的地价款和按国家统一规定交纳的有关费用为0。

4.《财政部、国家税务总局关于土地增值税若干问题的通知》（财税(2006括号21号）进一步规定：纳税人转让旧房及建筑物，凡不能取得评估价格，能提供购房发票的，经当地税务部门确认，可按发票所载金额并从购买年度起至转让年度止每年加计5%计算。解析假设核定征收率为15%，转让价1000万公允，应纳土地增值税如下：丙企业商业房转让收入1000万元。

1.所称的转让房地产的成交价格低于房地产评估价格，又无正当理由的，是指纳税人申报的转让房地产的实际成交价低于房地产评估机构评定的交易价，纳税人又不能提供凭据或无正当理由的行为。若干问题的通知》（财税(2006括号21号）规定：对纳税人购房时缴纳的契税，凡能提供契税完税凭证的，准予作为与转让房地产有关的税金予以扣除，不作为加计5%的基数。对取得土地使用权时未支付地价款或不能提供已支付的地价款凭据的，不允许扣除取得土地使用权所支付的金额。

2.转让旧房的土地增值税规定收入的认定纳税人转让房地产所取得的收入，包括转让房地产的全部价款及有关的经济收益，包括货币收入、实物收入和其他收入。提供的购房凭据为营改增后取得的增值税普通发票的，按照发票所载价税合计金额从购买年度起至转让年度止每年加计5%计算。

3.纳税人实际缴纳的城建税、教育费附加，凡能够按清算项目准确计算的，允许据实扣除。

4.《国家税务总局关于土地增值税清算有关问题的通知》（国税函〔2010〕220号）规定：计算扣除项目时每年按购房发票所载日期起至售房发票开具之日止，每满12个月计一年；未满12个月超过6个月的，可以视同为一年。因转让房地产交纳的教育费附加，也可视同税金予以扣除。支付房地产转让有关费用10万元。