房地产财务核算(房地产财务核算和税务处理)

1.课程对象各房地产企业的董事长、总裁、高管、税务总监、项目公司总经理、财务总监、投资总监、资金经理、办税员，财务部、会计师与税务师事务所从业人员。

2.合理确定开发成本与期间费用的范围，规范成本核算与合理分摊方法的选择，是决定土地增值税税负高低的关键。

3.对于不存在的交易事项，我国现行的会计准则、会计制度与税法之间的矛盾、冲突和差异也相当显著。

4.最终导致该房地产开发企业资产负债表中应缴税金栏目没有意义数据的出现。课程收益本次培训以房地产企业最复杂、涉税风险最高的开发产品成本核算为核心，为大家详细剖析相关财税处理、涉税模糊区及稽查高风险事项，讲述企业对内的规划策略和对外的稽查应对技巧，并对个税新政、社保征管移交及高风险的财税人员的自保措施进行阐释，使参会人员不虚此行。

5.由于该房地产开发企业实行的是《企业会计制度》，结合实际情况笔者提出了以下解决方法。建立健全成本对象管理制度，合理区分完工、在建、未建成本对象，收集、整理、保存材料备查。《企业会计制度》中对于递延税款有如此表述：本科目核算采用纳税影响会计法进行所得税会计处理的企业，由于时间性差异产生的税前会计利润与应纳税所得额之间的差异影响所得税的金额，以及以后各期转回的金额。

6.该企业资产负债表中应缴税金栏目是一个没有意义的数据，没有达到对会计信息质量可靠性、相关性、清晰性、可比性的要求。

1.成本核算也有所不同，开发成本的会计核算口径、企业所得税税前扣除口径、土地增值税扣除口径存在差异。

2.有利于纳税人贯彻税法，督促纳税人认真履行义务；促进企业正确处理分配关系；维护纳税人的合法权益。而财务会计则以会计准则为导向，其原则和核算的规定远比税务会计明确且公认。成本费用取得票据注意点土地出让金：土地管理部门开具的财政票据。

3.会计与税法之间存在着矛盾和冲突，这在西方市场经济发达的国家也并不例外。开发成本的完整性与准确性，影响到完工年度计税成本与企业所得税汇算清缴，也直接影响到土地增值税的税负。通过数年的实践证明，如此调整最终解决了该房地产开发企业会计数据混乱的问题，达到了真实有效的要求。

4.《企业会计所得税会计处理暂行规定》中也有类似规定。该项开发产品实际销售收入毛利额与其预售收入毛利额之间的差额，计入完工年度的应纳税所得额。

5.房地产开发企业的经营业务与其它企业相比具有：开发经营的计划性强、开发经营业务复杂、开发建设周期长、投资数额大等特点。

6.一般遵循权责发生制的原则；而税法的目标在于通过确定应税所得衡量纳税人的纳税能力，并对其课征一定量的税收以保证国家财政收入。

1.企业财务会计根据税法的规定计算相应的应税收入，企业在不违反会计准则确认、计量规定的前提下，可根据本企业的实际情况自行增设、分拆、合并会计科目。从企业管理和财务会计的角度考虑，该企业在订立售房合同收到客户预付款时只给予客户开具收款收据，等到楼盘交付使用、结清全部房款、办理正式交房手续时才一次性开具不动产销售专用发票。

2.房地产行业的税负处于偏高的水平，在利润空间日趋减少的形势下，成本又是税务规划的重点。究其产生如此混乱的原因：是笔者所在的房地产开发企业前任会计主管人员，没能正确处理好财务会计核算与税法规定的纳税依据之间的差异，僵硬地以《企业会计制度》要求处理账务，造成所提供会计信息真实性、有效性的丧失。具体使用方法与前述相同。

3.讲课中能准确地将税收法规与企业会计处理有机结合起来，所讲操作方法能直接运用于企业涉税处理，通俗易懂且操作性强。企业会计的分录分别为：借：银行存款借：预收账款贷：预收账款贷：主营业务收入企业财务会计只有在完成开票以后，根据开具发票总金额确认当期主营业务收入，并据此计提相应的主营业务税金及附加、主营业务成本，进而计算当期的营业利润、企业所得税，改备案为事后报送制，在开发产品完工当年企业所得税年度纳税申报时，随《年度纳税申报表》一并报送专项报告。