核定征收的两种方式(本月/分析)

问：个人转让房产如何缴纳个人所得税呢？

答：个人转让房产涉及的个人所得税有核实征收和核定征收两种方式。

首先，在核实征收的方式下，应缴个税=（财产转让收入额-财产原值-转让过程中缴纳的税金-合理费用）×20%

第二，在核定征收的方式下，应缴个税=转让收入×征收率。

目前，我市的征收率一般为2%，如果是拍卖转让，则征收率为3%。政策依据：《中华人民共和国个人所得税法》、《国家税务总局关于加强和规范个人取得拍卖收入征收个人所得税有关问题的通知》（国税发〔2007〕38号）

问：个人如何判断是否应按核实方式征收个人所得税？

答：根据《国家税务总局关于个人转让房屋有关税收征管问题的通知》（国税发〔2007〕33号）第四条规定，凡纳税人能提供房屋购买合同、发票或建造成本、费用支出的有效凭证，或契税征管档案中有上次交易价格或建造成本、费用支出金额等记录的，均应按照核实征收方式计征个人所得税。

问：核实征收方式下合理费用包括哪些？

答：纳税人按照规定实际支付的装修费用、贷款利息、手续费、公证费等费用。纳税人可凭原购房合同、发票等有效凭证，经税务机关审核后，允许从其转让收入中减除房屋原值、转让房产过程中缴纳的税金及有关合理费用。合理费用的凭证要求和扣除上限按照《国家税务总局关于个人住房转让所得征收个人所得税有关问题的通知》（国税发〔2006〕108号）、《海南省地方税务局关于个人转让非住房类不动产征收个人所得税问题的公告》（琼地税公告〔2011〕13号）等规定执行。

问：个人转让住房个人所得税方面有什么优惠政策吗？

答：根据《财政部 国家税务总局关于个人所得税若干政策问题的通知》（（1994）财税字第20号 ）第二条的规定，个人转让自用达五年以上、并且是唯一的家庭生活用房，取得的所得暂免征收个人所得税。

问：个人转让住房计征个人所得税时，计税价格如何确定？

答：《国家税务总局关于个人住房转让所得征收个人所得税有关问题的通知》（国税发〔2006〕108号）文件第一条规定，对住房转让所得征收个人所得税时，以实际成交价格为转让收入。纳税人申报的住房成交价格明显低于市场价格且无正当理由的，征收机关依法有权根据有关信息核定其转让收入，但必须保证各税种计税价格一致。

纳税人申报的房屋销售价格高于确定的最低计税价格的，应按纳税人申报的销售价格计算征税；纳税人申报的房屋销售价格低于确定的最低计税价格的，应按最低计税价格计算征税。

问：个人转让住房计征个人所得税时，原购买发票丢失，该如何确定房屋原值？

纳税人购房发票丢失的，税务机关将为纳税人查询契税征管档案，如果征管档案中有上次交易价格或建造成本、费用支出金额等记录的，则按记录确定房屋原值；如果征管档案中没有记录的，按核定方式征收个人所得税。

案例一：崔先生于2021年6月15日向王女士转让一套购入已超过5年，建筑面积为45平方米的普通住宅，出售价为400000元。出售时崔先生名下另有其他住宅，所售住房的购置价为290000元，购置时缴纳了契税2900元，交易手续费85元，提供实际支付装修费用的税务统一发票8万元，出售时崔先生缴纳了公证费900元，问崔先生应缴纳多少个人所得税？

出售价 = 400000 元

税务机关计税价格=500000元

房屋原值＝290000 +2900+ 85 = 292985 元

商品房及其他住房装修费用最高扣除限额为房屋原值的10%，因此崔先生可扣除装修费用29298.5元（292985*10%=29298.5元）

合理费用＝900+29298.5=30198.5元

个人所得税应纳税额＝（计税金额 - 房屋原值- 合理费用）x 20%= (500000 – 292985 –30198.5) x 20%= 35363.3元

崔先生应缴纳的个人所得税为35363.3元。

案例二：2021年5月20日，张女士把其父母赠送给她超过5年的一套建筑面积为120平方米的普通住宅以150万元的价格出售给刘先生，该房是其家庭唯一生活住房，张女士家庭名下没有其他住房。问张女士应缴纳多少个人所得税？

由于张女士出售的住房为自用五年以上，并且出售时该住房为张女士家庭唯一的生活用房，所以张女士不需缴纳个人所得税。

案例三：2021年9月10日，蔡女士把一套建筑面积为150平方米的普通住宅以160万元的价格出售给李女士，出售时蔡女士名下另有其他住宅，蔡女士原购房发票丢失无法提供，问蔡女士应缴纳多少个人所得税？

税务机关通过查询契税征管档案，获得蔡女士原购房的价格为110万元，缴纳契税33000元。蔡女士未提供其他合理支出的凭证。

出售价 = 1600000元

税务机关计税价格=1590000元

房屋原值＝1100000+33000=1133000元

个人所得税应纳税额＝（计税金额 - 房屋原值）x 20%= (1600000 – 1133000) x20%= 93400元

蔡女士应缴纳的个人所得税为93400元。

来源：海口税务