税收筹划经典案例分析(当日/要点)

目录

一、项目基本情况

二、项目筹划总体思路

三、具体规划方案

1.税收筹划的发展准备环节

2.开发建设环节的税收筹划

3.房地产销售税收筹划

4.售后清算税收筹划

5.税收筹划的后续管理环节

一、项目基本情况

(一)已建工程

嘉业?海湾位于南*黄湖西路与海南路交汇处，市国家经济技术开发区。海湾位于南*黄湖西路与海南路交汇处，市国家经济技术开发区。总面积114.24亩，总建筑面积约1.7万平方米。项目分两期完成。一期占地38129.6㎡，二期占地38034.1㎡。

项目一期于2011年7月30日开工，项目二期于2015年4月25日竣工交付业主使用。项目规划指标如下：

(1)总建筑面积:169590平方米；

(2)容积率:1.5

(3)公共建设配套设施面积:2370.07平方米；

(4)可售面积:113402.93平方米，其中：

①普通住宅面积 91588.8平方米

②非普通住宅面积 21814.13平方米

③停车场面积 55344.71平方米

(二)拟建项目

蛟湖经典拟建于南*双港东路，市国家经济技术开发区。项目数据在案例中有具体说明，这里不再讨论。项目数据在案例中有具体说明，这里不再讨论。

二、项目筹划总体思路

嘉业?海湾位于南*2011年南*市区房地产均价已超过8000元/㎡，红谷滩中心附近的平均成交价已达到1万元/平方米。今年南部*市场整体供应不足，2011年基本没有剩余存量，因此价格再次上涨。性价比吸引了大量刚需客户，市区刚性购房者，尤其是红谷滩中心区，极大地向嘉业致敬海棠湾项目所在区域转移。因此，一期竣工当年，项目二期于11月开工。项目还增加了地源热泵、太阳能等低碳技术，每户面积约10%，总成本比红谷滩建设安装成本参考指标高10%-15%。嘉业?海棠湾项目一期二期时间紧，中间几乎没有断档期，成本相对较高，策划案例极具挑战性和代表性。

蛟湖经典拟建于南*双港东路是国家经济技术开发区。一方面可以为企业提供合理的税收筹划建议，有利于企业降低税收成本，提高利润率，提高市场竞争力，另一方面保证项目实施的可行性，提高资金利用率。

从实际出发，通过不同的经营环节，将涉及的不同税种融入企业项目，提出更详细、更具体的规划方案。从开发准备、开发建设、销售、清算、后续管理五个环节入手，针对不同税种涉及的问题提出解决方案。

三、具体规划方案

1.税收筹划的发展准备环节

在神湖经典住宅小区建设预算中，当地拆迁户拆迁面积5000平方米，其中当地安置面积4000平方米，其余1000平方米7500元/平方米。据了解，该住宅项目的房屋市场价格为8000元/平方米，协议出让取得的土地使用权成本为8000万元，总销售面积为5万平方米，其中拆迁安置房屋面积为5万平方米。

【分析】针对上述案例，提出以下两种契税缴纳方案:

方案1：拆迁过程中，货币补偿部分根据实际支付的拆迁补偿确定契税的计税依据，当地安置部分根据每平方米的货币补偿标准确定契税的计税依据。

拆迁部分契税的计税依据为:4000平方米×7500元/平方米=3000万元

拆迁户货币补偿1000平方米×7500元/平方米=750万元

所有契税计税依据为3000万元 8000万元 750万元=11750万元

方案二:拆迁过程中，货币补偿部分根据实际支付的拆迁补偿确定契税的计税依据，当地安置部分根据被拆迁房屋每平方米的市场价确定契税的计税依据。

即拆迁部分契税的计税依据为:4000平方米×8000元/平方米=3200万元

所有契税计税依据为3200万元 8000万元 750万元=11950万元

2.开发建设环节的税收筹划

(一)融资方式的税务筹划

嘉业公司金域海棠项目，比较分析了土地增值税结算中利息扣除计算方法的选择。项目土地使用权支付6700万元，开发成本4亿元，利息支出1680万元。

【分析】

方案一:扣除:

扣除额=（6700 40000）×5% 1680=4015万元

方案二:定率扣除:

扣除额=（6700 40000）×10%=4670万元

【结论】就金域海棠项目而言，方案二的扣除额大于方案一，差额655万元，方案二更划算。因此，在最终结算时应选择方案2，因此企业不能合理分担利息费用或提供金融机构的证明。因此，在最终结算时应选择方案2，因此企业不能合理分担利息费用或提供金融机构的证明。

(二)建房方式税务筹划

嘉业公司拟建的蛟湖经典项目有一块地块，总土地成本和开发成本为2.9万元，评估公司按市场价格给出的评估价格为5万元。现有两种方案如下(均采用营改增后的简易计税法):

【分析】

方案一:自建自销

嘉业公司将该项目作为商品房直接销售，按照税收规定，按照房地产税目征税，涉及土地增值税。

销售收入(含增值税):5万元

销售收入(不含增值税):5万÷（1 5%）=47619万元

销项税额：47619×5%=2381万元

2381×（7% 3% 2%）=286万元

印花税：50000×0.0005=25万元

土地增值税：

扣除项=29280×（1 10% 20%） 286=38350万元

增值额=47619-38350=9269万元

增值率=9269/38350=24%

土地增值税：9269×30%=2780万元

净收入：47619-29280-25-2780-286=15248万元

方案二:代建

嘉业公司首先将该地块出售给绿地公司用于员工住房，根据评估价格，土地转让价格为1万元，土地成本为7280万元，土地使用权证的更名涉及土地增值税。嘉业公司与绿地公司签订了房屋施工协议，项目所需的所有施工资金均由绿地公司提供。同时，绿地公司还负责采购大部分建筑材料（价格约1300万元）。嘉业公司只负责项目的组织协调，建筑面积9万平方米，按每平方米2500元收取施工服务费，共计22500万元。嘉业公司与绿地公司签订了房屋施工协议，项目所需的所有施工资金均由绿地公司提供。同时，绿地公司还负责采购大部分建筑材料（价格约1300万元）。嘉业公司只负责项目的组织协调，建筑面积9万平方米，按每平方米2500元收取施工服务费，共计22500万元。代理施工服务期间的费用预计为6500万元。代建服务按服务收入征税，不涉及土地增值税。

房地产公司转让该地块的损益如下：

销售收入(含增值税):1万元

销售收入(不含增值税):1万÷（1 5%）=9524万元

销项税额：9524 ×5%=476万元

城建税及教育费附加:476×（7% 3% 2%）=57万元

印花税：10000×0.0005=5 万元

土地增值税：

扣除项=7280×（1 10%） 57=8065万元

增值额=9524-8065=1459万元

增值率=1459/8065=18%

土地增值税=1459×30%=438万元

净收入：9524-7280-57-5-438=1744万元

(房地产公司代建服务损益如下:)

代建收入(含增值税):22500万元

代建收入(不含增值税):22500÷（1 5%）=21429万元

21429年代建增值税×5%=1071万元

代建城建税及教育费附加:1071×（7% 3% 2%）=129万元

净收入：21429-129-6500=14800万元

(两家房地产公司的总净收入如下:)

总净收入：14800 1744=16544万元

结论根据上述分析，就这个项目而言，方案二净收入更多，比方案一多296万元。所以第二代方案建得更好。所以第二代方案建得更好。

(三)园林绿化税收筹划

金域海棠工程园林绿化工程实际园林绿化工程费用约774万元。一般来说，苗木费用约占园林绿化建设的60%，因此合理估计该项目苗木费用为464万元，其他费用为310万元。此外，嘉业主要有三种供应商可供选择。其中，主要从事建筑安装，经营范围包括苗木种植。B公司是一家专门销售苗木的公司。丙公司主要销售苗木，业务范围包括建筑安装。与A公司、B公司、C公司可获得增值税专用发票。

【分析】

方案一：合立安装法

与甲公司签订园林绿化施工合同，同时，附带苗同时销售约774万元

可抵扣进项税=774÷（1＋11%）×11%＝76.7（万元）

采购成本=774-76.7=697.3（万元）

方案二:分立合同法

与甲公司签订销售合同464万元，建筑安装合同310万元

可抵扣进项税额=464÷（1＋13%）×13%＋100÷（1＋11%）×11%＝84.1（万元）

采购成本=774-84.1=689.9（万元）

方案三:单独订立法

先从B公司购买苗木464万元，与甲公司签订100万元的施工合同

可抵扣进项税额=464÷（1＋13%）×13%＋310÷（1＋11%）×11%＝84.1（万元）

采购成本=774-84.1=689.9（万元）

方案四:合立购买法

与C公司销售苗木同时提供园林绿化工程，总价774万元

可抵扣进项税=774÷（1＋13%）×13%=89(万元)

采购成本=774-89=685（万元）

【结论】四个方案支付的总费用为774万元，但方案一可抵扣进项税较少，方案四可抵扣进项税最大。房地产开发企业最好与以建筑安装为主营业务、经营范围包括苗木种植在内的企业分别签订苗木销售费用和绿化施工费用的合同；同时，最好从苗木销售公司购买苗木，然后与园林公司签订绿化施工合同，以达到相同的规划效果。房地产开发企业最好与以建筑安装为主营业务、经营范围包括苗木种植在内的企业分别签订苗木销售费用和绿化施工费用的合同；同时，最好从苗木销售公司购买苗木，然后与园林公司签订绿化施工合同，以达到相同的规划效果。

3.房地产销售税收筹划

(一)税收筹划销售定价

嘉业?海棠湾32#商品房，同行业房价在1700-2000万元之间，开发商品房，土地出让金200万元，开发成本900万元。

【分析】

除相关税费外，可扣除的项目金额为:200+900+(200+900)×10％＋（200＋900）×20%=1430(万元)。

方案一:如果公司想享受起征点优惠，获得最佳利润，最高价格应该是:1430×1.269=1814.67万元增值287.9万元(1814.67/（1 5%）－1430－1814.67×0.571％）。

方案二:公司要适当提高价格，总房价至少要超过1934.79（1430×1.353)增加总收有120.12万才会增加，此时增值为401.6（1934.79/（1 5%）-1430×100.725%-0.571%×120.12）万，应纳土地增值税120.48（401.6×30%）万。

【结论】同行业房价在1700-2000万元之间时，公司应选择1814.67万元作为自己的销售价格，使自己的房价更低，增强竞争力，给公司带来更大的利润。

【结论】同行业房价在1700-2000万元之间时，公司应选择1814.67万元作为自己的销售价格，使自己的房价更低，增强竞争力，给公司带来更大的利润。当然，如果公司能以1934.79万元以上的价格出售商品房，利润会进一步增加。

(二)房屋装修费用税收筹划

嘉 业海湾房地产在南*开发了商品住宅项目，住宅小区容积率为1.5平方米，户型为两室一厅、三室两厅，建筑面积在90—140平方米，总建筑面积为10000平方米，其中地价及开发成本为9000万元，准予扣除的开发费用1000万元，扣除项目金额合计为1亿。企业直接销售毛坯房，销售均价为16000元每平方米。

假设企业的销售模式为方案一,后经过实地考察调研，建议在售价加上装修成本后定位19000元每平方米，将毛坯房装修后销售，定为方案二。

【分析】

方案一：出售毛坯房

应纳税金及附加=16000×5%/（1+5%）×（7%+3%+2%）=91.43万

增值额=16000/（1+5%）-9000×（1+20%）-1000-91.43=3346.67万

增值率为34.47%

应纳土地增值税=3346.67×30%=1004.001万元

应纳企业所得税=(16000/（1+5%）-10000-91.43-1004.001）×25%=1035.67万

净利润=16000/（1+5%）-（10000+91.43+1004.001+1035.67）=3107万

方案二：出售精装房

应纳税金及附加=19000×5%/（1+5%）×（7%+3%+2%）=108.57万

增值额=19000/（1+5%）-12000×（1+20%）-1000-108.57=2586.67万

增值率=19.46%

（注：增值率未超过20%不交土地增值税）

根据上述第三点政策可知该公司所开发的商品房属于普通住宅，所以该公司免于缴纳土地增值税。

应纳企业所得税=（19000/（1+5%）-13000-108.57）×25%=1246.67万元

净利润=19000/（1+5%）-（13000+108.57+1246.67）=3740万元

【结论】通过测算(装修成本为3000元每平方米),企业应缴纳主要税金总额是1355.24万元，两种方案交纳税金总额相差775.861万元，扣除增加的装修成本后，企业采用方案二净利润增加633万元。我们通过对影响税额的因素进行分析，仅增加了部分房地产开发成本，却享受到税收优惠政策，免交了1004.001万元的土地增值税。

4、售后清算环节的税收筹划

（一）土地增值税清算的税收筹划

（1）土地增值税核算方式的税收筹划

嘉业?海湾有31栋和32栋两幢商业用房，且处于同一片土地上，销售31栋房产取得收入300万元，允许扣除金额为200万元；销售32栋房产取得收入400万元，允许扣除项目金额为100万元。

【方案一】分开核算时：

31栋房产的增值率=（300－200）/200×100％=50％，适用税率30％；应纳土地增值税为：（300－200）×30％=30（万元）；

32栋房产的增值率=（400－100）/100×100％=300％，适用税率60％；应纳土地增值税为：（400－100）×60%－100×35%＝145（万元）；

共缴纳土地增值税175万元。

【方案二】合并核算时：

两幢房产的收入总额为：300＋400＝700（万元）；

允许扣除的金额：200＋100＝300（万元）；增值率为：（700－300）/300×100％＝133.3％，适用税率50％；

应纳土地增值税为：（700－300）×50％－300×15％=155（万元）。

【分析】通过比较可以看出，合并核算对公司是有利的。从上例可以看出，由于两类房产增值率相差很大，只要房地产开发公司将两处房产安排在一起开发出售，并将两类房产的收入和扣除项目放在一起核算，一起申报纳税，就可以达到少缴税的目的。

（2）土地增值税清算房屋类型的税收筹划

以嘉业房地产企业开发项目开发一期为例（见表一），采用分两类（即普通住宅和其他）对项目进行清算，企业应纳土地增值税1029万元，税负率0.98%（见表二）；采用分三类（即普通住宅、非普通住宅和其他）对项目进行清算，应纳土地增值税2343万元，税负率2.28%（见表二），两者计算应缴土地增值税相差较多。若采用四分类，企业税负更重。

表一：金域海棠项目清算项目基本情况表 （单位：万元）

备注：一期地下室总建筑面积28514.04㎡，车位790个。

表二：某房地产项目土地增值税分两类、三类 （单位：万元）

通过上述计算，可以看出，在此案例中，房地产企业进行土地清算时，对房屋类型采用分三类的方式，税负更轻，但是该结果仅限于此案例。

5、 后续管理环节的税收筹划

（一）合同合并与分立的税收筹划

嘉业房地产企业有未售完的闲置房产中共2.5万平方米，公司决定按照每平方米每月110元对外出租，该价格包含了物业管理费和水电费，假定每月从客户处收取的物业管理费和水电费合计为60万元，该企业的租金收入收取方式有两种方案可供选择。

【分析】

方案一：房租收入与物业收入统一收取

按照从承租方收取的总价款275万元与客户签订一份房屋租赁合同，不区分房租收入与物业管理收入。每月租金收入为2.5×110=275万元，企业应该缴纳的房产税为275×12%=33万元，应该缴纳的增值税、城建税及教育费附加合计数为275×11%×(1+7%+3%)=33.275万元，以上纳税金额总计为33+33.275=66.275万元。

方案二：房租收入与物业收入分开收取

与承租方签订两份合同，一份是以房地产企业名义签订的金额为215万元的商品房出租合同，另一份是以下设物业公司名义签订的金额为60万元的物业管理合同。站在最终投资人的角度看，每月从承租方处收取的总收入仍为275万。

房地产企业应纳房产税： 215×12%=25.8万元

应纳增值税、城建税及教育费附加：215×11%×(1+7%+3%)=26.015万元

物业公司应纳增值税、城建税及教育费附加：60×6%×(1+7%+3%)=3.96万元

【结论】与方案一相比较，方案二可以在保持总收入不变的情况下，房地产企业少纳税66.275-25.8-26.015=14.46万元。

以上就是根据江*嘉业有限公司金域海项目分公司已建项目——嘉业?海湾和拟建项目——蛟湖经典为例的筹划案例。其他企业参考本案例请结合自身实际情况。