营改增后预缴增值税(营改增后土地增值税预缴如何计算)

1.《国家税务总局关于营改增后土地增值税若干征管规定的公告》(国家税务总局公告2016年第70号)：关于营改增后土地增值税应税收入确认问题：营改增后，纳税人转让房地产的土地增值税应税收入不含增值税。税总函(2016括号309号规定，取得土地使用权所支付的金额，按照纳税人实际支付的土地出让金及按国家统一规定缴纳的有关费用填写;其他扣除项目按照房地产开发企业实际发生的各项开发成本的具体数额填写。尽管土地增值税的增值额是依据税法规定计算的增值额，而非会计上核算的增值额，土地增值税清算时允许扣除的房地产开发成本仍然是以会计上核算的房地产开发成本为基础确定的。

2.土地增值税清算方法营改增后，在税务总局未作进一步明确前，土地增值税清算方法未发生变化，仍按照各地税务局原规定执行。

3.由于在计算增值税销项税额时已扣除了土地价款、拆迁补偿费等，即依据国家税务总局公告2016年第18号和财税〔2016〕140号文件计算的实际的销项税额已经扣减了允许抵减的销项税额。如果房地产开发成本按会计口径计算将导致允许抵减的增值税销项税额重复确认，实际发生的房地产开发成本不能得到全额扣除。土地增值税清算时扣除项目是否包含增值税。

4.能否取得增值税专用以及今后的土地出让金能否可以纳入增值税抵扣范围将是税负增减的重要因素。

5.根据现行土地增值税规定，实际发生的房地产开发成本允许在土地增值税清算时扣除。

1.风险提示一土地增值税和增值税预缴税款的计征依据存在税税差异根据现行政策规定，纳税人采取预收款方式销售自行开发的房地产项目，需要缴纳的土地增值税和增值税均实行先预缴后清算（申报）的征管模式，土地增值税和增值税预缴税款的计征依据并不相同，存在税税差异。国家税务总局公告2016年第70号进一步明确，适用增值税一般计税方法的纳税人，其转让房地产的土地增值税应税收入不含增值税销项税额；适用简易计税方法的纳税人，其转让房地产的土地增值税应税收入不含增值税应纳税额。

2.防范此类风险需把握以下两个要点：差额征税情形下，土地增值税应税收入与增值税不含税销售额不一致，存在税税差异，土地增值税应税收入应按所适用的增值税实际税率进行价税分离；土地增值税应税收入不包含的增值税是指纳税人申报的增值税销项税额或应纳税额，而非预缴的增值税额。房地产开发企业应当在收到预收款时按照3%的预征率预缴增值税，在发生增值税纳税义务时申报纳税。结论：土地增值税无论预缴还是清算，计税依据均不包含增值税。

3.省级地税局也是同意我对政策的理解和把握。笔者认为如果房地产开发企业不能按清算项目对增值税的进项税额、销项税额、应纳税额进行区分，将导致城市维护建设税和教育费附加不能按清算项目准确计算，进而无法据实全额扣除。

4.风险提示六警惕城市维护建设税和教育费附加扣除错误国家税务总局公告2016年第70号规定。了允许抵减的销项税额。

1.根据国家税务总局公告2016年第18号规定，房地产开发企业增值税的申报是合并纳税期内所有的房地产开发项目进行的。土地增值税最终税负与预缴无关，按方法一预缴增值税，财务人员可为企业减少预缴土地增值税，节约资金成本。

2.税总函(2016括号309号规定，纳税人预缴土地增值税，以及进行土地增值税清算时取得的货币收入、实物收入、其他收入以及视同销售收入，均为不含增值税收入。适用增值税一般计税方法的纳税人，其转让房地产的土地增值税应税收入不含增值税销项税额;适用简易计税方法的纳税人，其转让房地产的土地增值税应税收入不含增值税应纳税额。

3.适用增值税一般计税方法的纳税人，其转让房地产的土地增值税应税收入不含增值税销项税额。结论：进项税额不得抵扣，包含在开发成本中的，可作为扣除项目进行扣除，如作为增值税进项税额已在销项税额中抵扣的，不再作为扣除项目计算扣除。

4.房地产开发企业实际缴纳的城市维护建设税和教育费附加，凡能够按清算项目准确计算的，允许据实扣除；凡不能按清算项目准确计算的，则按该清算项目预缴增值税时实际缴纳的城市维护建设税、教育费附加扣除。

5.税率由原来的营业税5%改为增值税11%，单从税率方面看，税率有较大提高，是由于增值税存在抵扣链条，只对增值额征税，而营业税是对全部营业额征税，所以从理论上讲，较终会降低整体税负。