土地增值税筹划案例(城镇土地使用税纳税筹划案例)

1.对房地产企业来说，进行有效的土地增值税税收筹划势必成为当前及今后企业发展中的重要课题。乙公司因无法提供相关明细资料，对应成本无法扣除。

2.地下桩基工程施工不能随意，即使是提供了地形的勘察设计资料，还需要符合合同、发票、决算报告以及现金流四者一致等要求。如果实际价格可以卖的较高，则一味降低价格的税后利润不一定高。扣除项目是否真实、扣除金额是否准确计算土地增值税时可扣除项目主要包括：土地出让金及税费、房地产开发成本、房地产开发费用、旧房及建筑物的评估价格、与转让房地产有关的税费。

3.通过合理定价进行税收筹划依据《土地增值税暂行条例实施细则》第十一条规定，纳税人建造普通标准住宅出售，增值额未超过本细则第七条项扣除项目金额之和20%的免征土地增值税；增值额超过扣除项目金额之和20%的。

4.业务转让另一房地产取得收入400万元，发生费用为：取得土地使用权所支付的金额20万元；房地产开发成本30万元；房地产开发费用16万元，与房地产有关的税金24万元。其次是销售收入存疑，非住宅的销售单价低于普通住宅，商铺与幼儿园均价也低于市场价。

5.企业可以利用20%这一临界点进行筹划。巧用特殊扣除项目规定进行税收筹划《土地增值税暂行条例实施细则》规定，财务费用中的利息支出，凡能够按转让房地产项目计算分摊并提供金融机构证明的，允许据实扣除，最高不能超过按商业银行同类同期贷款利率计算的金额。

1.该项目需补税近1000万元。该公司财务人员进行了筹划：放弃业务一的税收优惠，对两笔业务合并核算。

2.筹划：由于交付土地的时间与原企业的搬迁直接相关，在合同中应当不确定具体时间，而规定一个概括交付时间：搬迁企业拆迁完毕后交付。企业直到2011年8月份才到国土部门办理土地使用权分割手续。上述案例中除营业税、城建税及教育费附加外的可扣除项目金额为：200＋900＋（200＋900）*10%＋（200＋900）*20%=1430万元。

3.业务建造一幢普通标准房以市场价格销售，取得销售收入260万元，发生费用为：取得土地使用权所支付的金额100万元，房地产开发成本50万元，其他扣除费用60万元。

4.房地产开发企业土地增值税税收筹划难点首先是筹划人员不适当导致筹划水平低。这些规定看似简单，如果对税收政策有理解误差，可能筹划方案恰恰就是不合法的偷逃税方案。

5.筹划：如果乙企业要求在合同中约定甲企业与8月份向乙企业交付土地，则乙企业自2011年9月份产生土地使用税纳税义务。

6.不当的税收筹划会带来税务稽查风险。可能会有企业认为应当自2011年2月份开始计算缴纳土地使用税。一些房地产开发企业将无产权车库车位、阁楼等设施，在未经认定的情况下，直接作为公共配套设施，在清算时直接全部扣除。

1.对于是否提供金融机构证明，公司财务人员通过核算发现：如果不提供金融机构证明，则该公司所能扣除费用的最高额为：（800＋1400）*10%=220（万元）；如果提供金融机构证明，该公司所能扣除费用的最高额为：200＋（800＋1400）*5%=310（万元）。有关经营收入进行税收筹划房地产所负担的税收主要是土地增值税和营业税，而土地增值税的征收实行超率累进税率，即房地产的增值率越高，所适用的税率也越高，如果有可能分解房地产销售的价格，从而降低房地产的增值率，则房地产销售所承担的土地增值税就可以大大降低。主管税务机关通过向相关行政主管部门函调等方式，获得了整个项目开发必备的核心资料后，要求甲公司按照查账征收方式进行清算。

2.税收筹划是房地产开发企业控制企业运营成本从而提高收益的重要手段。例如在本案例中，由于设计方案中已确定部分房产的单套建筑面积超过了140平方米的普通住房标准，所以就无法享受建造普通标准住宅出售，增值额未超过扣除项目金额之和20%的，免征土地增值税的优惠政策。

3.另有合同单价明显低于评估均价而未调增销售收入的普通住宅59套，均未说明理由。

4.甲公司故意隐瞒相关资料，以造成资料的假象，从而采用核定征收方式进行清算，在清算申报环节无需补税。房地产企业自行进行土地增值税税收筹划时往往可能出现对税收政策把握不够到位的情况。