核定征收增值税(增值税核定征收管理办法)

1.第七条本办法所称主管税务机关，是指房地产所在地的县（区、市）税务局、税务分局（所）。

2.房地产开发项目清算说明，主要内容应包括房地产开发项目立项、用地、开发、销售、关联方交易、融资、税款缴纳等基本情况及主管税务机关需要了解的其他情况。

3.同一个项目既建造普通住宅，又建造其他类型房地产的，应分别计算增值额、增值率，分别清算土地增值税。

4.第七条税务机关应为纳税人提供优质纳税服务，加强土地增值税政策宣传辅导。

5.明确主管税务机关保持管理连续性，积极关注纳税人会计核算、督促纳税人按照要求合理归集有关收入、成本、费用。次月15日内向主管税务机关申报缴纳土地增值税，其扣除项目金额按申报时的单位建筑面积扣除项目金额乘以销售或转让面积计算。第二条本办法适用于我市范围内从事房地产开发负有土地增值税纳税义务的单位（以下简称纳税人）。

6.第五条纳税人转让房地产的收入包括转让房地产的全部价款及有关的经济收益。转让房地产应税收入能准确计算的，按以下公式计算土地增值税应纳税额：土地增值税应纳税额=转让房地产应税收入*适用核定征收率。

7.第十六条主管税务机关收到纳税人清算资料后，对符合清算条件的项目，且报送的清算资料完备的，予以受理并出具受理通知书。对同一类事项，应当采取相同的会计政策或处理方法。

8.第四十四条主管税务机关应加强清算后尾盘管理，辅导纳税人及时、准确进行尾盘申报。

9.土地增值税清算时，在收入中剔除购置成本。第四十六条土地增值税清算管理其他未尽事宜，应严格按照《国家税务总局关于印发土地增值税清算管理规程的通知》（国税发〔2009〕91号）的规定执行。

1.税人在限期内补齐全部资料的，对于清算项目均能够按照不同业态独立记帐、准确核算，且受益对象单能够提供独立合同、独立结算资料的成本，可直接计入普通住宅、非普通住宅和其他类型房地产扣除项目中，并不再重复分摊其他业态同类成本项目的建筑安装工程费。土地增值税纳税人转让房地产取得的应税收入为不含增值税收入。

2.第四条纳税人应当按照税务机关确定的核定征收方式，依法申报缴纳土地增值税。我们按照税务总局要求，结合我区实际情况，制定了本公告。第二条本规程适用于房地产开发项目土地增值税清算工作。

3.纳税人应当在收到《税务事项通知书》三十日内，按照要求报送相关涉税资料。第十八条个人转让旧房及建筑物符合核定征收条件的，按各市核定征收管理规定执行。第九条纳税人应自取得下列批复、备案、证照或签订相关合同之日起30内向主管税务机关报送复印件或者税务机关认可的其他形式的资料：发展和改革等有关部门下发的项目立项（备案）文件；取得土地使用权所签订的合同、协议；国有土地使用权证；建设用地规划许可证；建筑施工规划许可证；建筑工程施工许可证；建设施工合同；预（销）售许可证；竣工验收备案表；主管税务机关认为需要的其他资料。

4.关于销售价格明显偏低的收入确认问题房地产开发企业销售房地产价格明显偏低又无正当理由的，其收入按下列顺序确认：按本企业在同一地区、同一年度销售的同类开发产品市场销售的平均价格确定。纳税人申请注销税务登记未办理土地增值税清算手续的。

1.关于土地增值税预征问题房地产开发企业在土地增值税清算申报前转让房地产取得的收入，应按月预缴土地增值税，并于取得收入次月15日内向主管税务机关申报缴纳税款。

2.第十六条转让旧房及建筑物、土地使用权的土地增值税核定征收应纳税额的计算按照本办法第十一条规定执行。人防工程成本按照建筑面积占比法，在不含室内（外）装修费用的全部建筑安装工程费中计算。

3.所支付的金额、土地征用及拆迁补偿费的情形。与转让房地产有关的税金。房地产开发前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、开发间接费用（以下简称四项成本）的凭证或资料不符合清算要求或不实的，主管税务机关应要求纳税人提供书面说明，纳税人拒不提供或无正当理由的，可进行单项核定，并据以计算扣除。

4.纳税人符合清算条件，报送的清算资料不全的，主管税务机关应一次性告知纳税人，并发出限期补正资料通知书，通知纳税人在收到通知书之日起15日内补齐清算资料。主管税务机关有根据认为纳税人有逃避纳税义务行为，可能造成税款流失的。清算后再转让的，纳税人应按月汇总，并在次月15日内申报缴纳土地增值税。

5.十关于项目管理问题房地产开发企业项目登记内容发生变化或项目建设过程中出现特殊情况的，应自变化之日或特殊情况发生之日起30日内向主管税务机关报告并提交相应资料。

6.关于分期缴纳土地出让金的利息问题土地出让合同中约定分期缴纳土地出让金的利息。第二十一条主管税务机关应加强对土地增值税核定征收的后续管理。