万科融资成本(万科融资成本低体现在哪里)

1.我们的从资产周转率稳定性和安全性的角度评估，综合考虑毛利率、销售费用率、管理费用率、融资成本以及净负债率等因素进行盈利和波动率修正。公司在41个城市的市占率位列当地前三。目前房企并购倾向于买方市场，有风险或者已经暴雷的企业已为"鱼肉"，缺乏议价能力。

2.风险提示行业毛利率持续恶化，销售不及预期、公司拿地低于预期。统计数据显示，16家上市银行净赚6117亿元，占据了全部上市公司的半壁江山。万科物业毛利率低于碧桂园服务毛利率的原因有万科物业并非纯利润导向的考核体系，客户满意度等非货币化价值因素仍是万科物业的重要考核。

3.企业性质是金融机构等借贷方在进行借贷时的判断指标之这些背景股东将会对企业在诚信、偿债能力等方面进行背书。政策层面对房企金融端是利好的，是从各方面的数据来看，房企的融资情况依旧十分严峻。标准办公和产业园深耕核心城市与主流产业，聚焦成长型企业。

4.自1月中旬浦发银行发行房地产项目并购主题债券后，房企"争相恐后"开展并购融资活动。

5.其权益净利润复合增速亦能维持在10%以上。万科在行业中最先鼓励合作开发和小股操盘的模式，在统筹资金的背景下，合作带来了很高的少数股东权益杠杆；应付账款方面的金融创新也是万科提高资金使用效率的利器。

1.万科物业所服务的住宅小区在一二线城市的占比较高，住宅空置率较低，服务成本较高。

2.观点指数曾预估其未来两年存在超过140亿的偿债缺口，即自身正常经营收入无法偿清债务，极大可能进行抵押、股权质押与项目出售。根据万科披露数据，万科持有万科物业约60%股权，则对应估值约400亿元。

3.居民负债与可支配收入之比近90%，居民存贷比攀升，加杠杆空间越来越小。

4.我们选取行业销售额前30名公司作为样本，以现金流口径替代营业收入，在总资产中剔除非房地产部分以及已经实际上归属于客户的部分作为实际总资产计算总资产周转率，万科排名靠前。相对于财务杠杆来说，经营杠杆和少数股东权益杠杆更加廉价和安全。万科融资成本长期维持在较低水平，2016年以来未超过6%。

5.自由可用现金由扣除分红后的现金利润和净融资增加构成；时间差现金包括项目权益回款，可供统筹的合作方回款，应付账款和未清算税金等应支出尚未支出项目在房企扩张的过程中带来的阶段性富余现金。在市场下行周期，招商蛇口能以较低成本获取大规模的资金，证明了其具备较强的融资能力。阳光城、大发地产、正荣地产与金科股份，现阶段被推向风口。

6.观点指数认为，民营房企并不是毫无并购贷款的机会，只是关于投资收益，包括计算成本，新并购项目的回款周期等，允许其犯错的空间更小。单凭自身销售资金回笼或资产处置等手段依旧是"杯水车薪"。企业在快速追求规模发展时，需要资金作为增长的基础推动前行。

1.权益净利润：考虑到万科会计政策较为保守。万科远期的营收及利润增长需要由2021年开始的销售增长做出贡献。

2.开发业务仍然是万科集团资金和利润的主要来源，在持有型业务仍需较长时间培育的背景下，开发业务仍有规模增长的责任。2019年前三季度，受房地产调控政策的严格和融资收紧的影响，行业整体规模增速显著放缓。

3.数据来源：企业公开信息，观点指数整理事实上，"永续债"事件仅仅是一个导火索，正荣地产资金链压力早已显现。对比碧桂园服务估值，即使考虑到目前物业服务公司的市值可能有高估的成分，万科持有的万科物业股权保守估值也应达到400亿元。率、销售费用率、管理费用率、融资成本以及净负债率及其波动考虑为周转率质量的调整因子，经过标准化和加权技术处理后，样本中前三的分别是保利地产、万科、华润置地，万科仅次于保利地产排名第2。

4.房企资金紧张，不可能去定期存款或是理财，所以我自己猜是否是母公司借给子公司或联营公司，作为资金密集型行业，融资能力对于房企经营起着关键作用，融资成本的高低直接影响到其盈利水平。根据万科公告及定期报告已披露的面积、项目个数、营运情况、收购情况等数据对持有型物业进行全口径估值。

5.有了自己的控股银行，房企的境遇将大为改善。然而持有型物业培育周期长，资本化难度较大，需持续投入资金，需开发业务提供资金和利润支持。