税收新规2022(当日/要点)

2022年9月30日，财政部和国家税务总局连续发布两则与存量不动产处置相关的新规，其中《财政部 税务总局关于支持居民换购住房有关个人所得税政策的公告（财政部 税务总局公告2022年第30号）》围绕负有“财产转让所得”个人所得税的个人主体在处置存量不动产并购置不动产时予以退税，鼓励市场交易盘活存量不动产；《财政部 税务总局关于银行业金融机构、金融资产管理公司不良债权以物抵债有关税收政策的公告（财政部 税务总局公告2022年第31号）》（以下简称“31号文”或“新规”）围绕银行业金融机构、金融资产管理公司主体在处置抵债不动产和抵债资产过程中多项税费的计证方式选择和税款减免，提高不良债权的处置积极性。元年税务将以银行业金融机构、金融资产管理公司处置抵债不动产增值税管理的重大变化进行解读并提出管理建议。

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一、银行业金融机构、金融资产管理公司处置抵债不动产迎来阶段式、全新增值税计税方式

31号文第一条第一款规定：“银行业金融机构、金融资产管理公司中的增值税一般纳税人处置抵债不动产，可选择以取得的全部价款和价外费用扣除取得该抵债不动产时的作价为销售额，适用9%税率计算缴纳增值税。”

依据上述规定，银行业金融机构、金融资产管理公司在处置抵债不动产时，增值税既可享受差额征税，同时适用一般计税方式下的9%销售不动产税率。按照增值税的设计逻辑，现行差额征税的应税行为均为小规模纳税人或一般纳税人选择简易计税时适用，因为一般计税方式下的应税行为可通过获取增值税专用发票或特殊票据（房地产开发企业销售自行开发的房地产项目取得的土地一级市场财政票据等）进行抵扣增值税或扣减销售额。因此银行业金融机构、金融资产管理公司应特别注意在选择适用上述规定时应按照适用税率9%而非征收率5%计算增值税销项税额；其次，应注意需同时满足纳税义务发生时间在2022年8月1日至2023年7月31日期间的抵债不动产处置方可适用。

二、非银行业金融机构、金融资产管理公司处置抵债不动产仍应遵循现行增值税计税方式

《纳税人转让不动产增值税征收管理暂行办法（国家税务总局公告2016年第14号）》（以下简称“14号公告”）第三条规定了一般纳税人持有的不动产在不同的取得方式和不同的取得时间场景下各种计税方式，与31号文中限定的场景相同的是一般纳税人在2016年4月30日前和2016年4月30日后通过抵债取得的非自建不动产，即于2016年4月30日前取得适用差额征税且简易计征适用5%征收率，于2016年4月30日后取得的不动产只可适用一般计税适用9%税率且不可适用差额征税。

14号公告的规定适用于除房地产开发企业销售自行开发的房地产项目以外的所有纳税人，结合31号文限定的主体为银行业金融机构、金融资产管理公司我们可得知，非银行业金融机构、金融资产管理公司仍应按照14号公告的相关规定依据不动产的取得方式和取得时间综合判断增值税计税方式。需要提醒的是，31号文对于抵债不动产处置的增值税新规非强制适用，银行业金融机构、金融资产管理公司拥有自主选择权，即可选择新规亦可持续按照14号公告的相关规定计算增值税。

三、银行业金融机构、金融资产管理公司处置抵债不动产适用新规时不再适用差额征税、全额开具增值税专用发票

《国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点有关税收征收管理事项的公告(国家税务总局公告2016年第23号)》第四条第(二)项规定：“按照现行政策规定适用差额征税办法缴纳增值税，且不得全额开具增值税发票的(财政部、税务总局另有规定的除外)，纳税人自行开具或者税务机关代开增值税发票时，通过新系统中差额征税开票功能，录入含税销售额(或含税评估额)和扣除额，系统自动计算税额和不含税金额，备注栏自动打印“差额征税”字样，发票开具不应与其他应税行为混开。”

14号公告中对于纳税人销售不动产并未限制纳税人全额开具增值税发票，纳税人对适用简易计税的不动产在处置时选择通过差额征税、全额开具增值税专用发票的方式最大限度降低税负且保障不动产购买方能够抵扣进项税进而优化双方现金流成本。而依据31号文的相关规定，选择适用新规时抵债不动产作价的部分不得向购买方开具增值税专用发票。

四、元年税务对银行业金融机构、金融资产管理公司在选择适用新规时的管理建议

新规虽然有效降低了银行业金融机构、金融资产管理公司处置抵债不动产的增值税税负，但购买方由于无法全额取得增值税专用发票导致现金流成本相较于根据14号公