营改增老项目备案说明(房地产营改增老项目的确认)

1.纳税人发生视同销售服务、无形资产或者不动产的，其纳税义务发生时间为服务、无形资产转让完成的当天或者不动产权属变更的当天。

2.纳税人发生应税行为是纳税义务发生的前提。房地产开发企业的增值税计税方法的选择及涉税处理营改增前已经开发完毕的楼盘项目，营改增之后继续销售的老项目，一定选择适用简易计税方法按照5%的征收率计税，给购买方开具增值税普通发票。

3.二十关于房地产开发企业增值税留抵税额是否可以抵减预缴税款问题房地产开发企业的增值税留抵税额不能抵减预缴税款。

4.二十关于提供建筑服务开具增值税发票地点问题提供建筑服务的增值税一般纳税人应当在机构所在地开具增值税发票。

5.房地产企业进行营改增，规定了2016年5月1日前自行开发的房地产项目也就是房地产老项目，一般纳税人可选择一般计税办法或简易计税办法，也需满足一定的条件：首选简易计税办法的，想要变更为一般计税办法需在未来三年过后实现。

6.目前营改增可以选择适用简易计税的老项目，除了房地产、建筑业外中的老项目外，还包括不动产租赁、非房地产企业转让房产，尤其对建筑业、房地产企业进入中后期的老项目，应积极正确简易征收，以有效降低税负。放弃免税、减税后，36个月内不得再申请免税、减税。

1.税款可以抵减应纳税款。房地产开发企业应当在《增值税申报表》主表第19行应纳税额栏次，填报1000万元，第24行应纳税额合计填报1000万元，第28行分次预缴税额填报900万元，第34行本期应补（退）税额填报100万元。

2.丙方提供的建筑服务从业务实质来看，是在为甲方的建筑老项目提供建筑服务，所以按照政策规定，丙方可以选择适用简易计税方法。三十关于房地产开发企业销售精装修房所含装饰、设备是否视同销售问题《营业税改征增值税试点实施办法》第十四条第二款规定。

3.对于房地产企业老项目适用一般计税的预征问题，政策是明确的。该商区房产价格上涨，房地产开发企业决定将该10套商铺再出售，该10套商铺已经登记在房地产企业名下，不是房地产开发项目尚未办理权属登记的房产，应适用《纳税人转让不动产增值税征收管理暂行办法》（国家税务总局2016年第14号公告）。

4.即月销售额3万元以下（或按季纳税的，季销售额9万元以下）的小规模纳税人，若销售其取得的不动产，地税机关可以为其代开专用发票或普通发票。

5.而建筑材料供应商应按房地产企业的要求出具自行开具或由税务部门代开的增值税专用发票。

1.纳税人一旦选定一种计税方式，则在之后的36个月期间不得更改。偿转让无形资产或者不动产，用于公益事业或者以社会公众为对象的除外。目前符合扣除范围的土地价款只有土地出让金，扣除凭证为省级以上（含省级）财政部门监（印）制的财政票据。

2.对于不动产租赁，由于过渡期政策仅仅要求一般纳税人在2016年4月30日前取得该项资产，选择按照简易征收方式计税的满足该项条件的不动产租赁在未来可以一直适用于过渡期政策。允许使用收购发票计算抵扣进项税额只限于收购农业生产者自产的农产品。四十关于2016年4月30日前开工建设的在建工程，完工后用于出租是否可以选择简易计税方法问题可以选择简易计税方法。

3.《国家税务总局关于明确营改增试点若干征管问题的公告》（国家税务总局公告2016年第26号）中明确规定：餐饮行业增值税一般纳税人购进农业生产者自产农产品，可以使用国税机关监制的农产品收购发票。

4.小规模纳税人跨县（市、区）提供建筑服务，不能自行开具增值税发票的，可向建筑服务发生地主管国税机关按照其取得的全部价款和价外费用申请代开增值税发票。房地产开发企业为取得土地使用权支付的费用包括土地出让金、拆迁补偿费、征收补偿款、开发规费、契税、城市基础设施配套费等。