营改增后土地转让税费(营改增之前土地增值税)

1.即可加计扣除的基础是所有开发成本，包括土地取得成本(含出让金和契税)。

2.关于与转让房地产有关的税金扣除问题营改增后，计算土地增值税增值额的扣除项目中与转让房地产有关的税金不包括增值税。网传总局在2011年的一个答复，明确做完土地整理后直接转让土地使用权，不得扣除开发费用。专家分析：《财政部、国家税务总局关于股权转让有关营业税问题的通知》（财税〔2002〕191号）文件的规定：以无形资产、不动产投资入股，参与接受投资方利润分配，共同承担投资风险的行为，不征收营业税。

3.营改增后相应的不征收增值税的内容中，已经不包含上述内容。计征房产税的租金收入不含增值税。

4.个人出租房屋的个人所得税应税收入不含增值税，计算房屋出租所得可扣除的税费不包括本次出租缴纳的增值税。

5.《暂行条例》第六条第二款规定计算土地增值税时可以扣除开发土地的成本和费用，并且《暂行条例实施细则》进一步明确开发土地和新建房及配套设施的费用(以下简称房地产开发费用)，是指与房地产开发项目有关的销售费用、管理费用、财务费用。提供的购房发票为营改增后取得的增值税专用发票的，按照发票所载不含增值税金额加上不允许抵扣的增值税进项税额之和，并从购买年度起至转让年度止每年加计5%计算。

6.个人转租房屋的，其向房屋出租方支付的租金及增值税额，在计算转租所得时予以扣除。

1.房地产开发企业实际缴纳的城市维护建设税（以下简称城建税）、教育费附加，凡能够按清算项目准确计算的，允许据实扣除。《土地增值税宣传提纲》以国税函的形式发布的，更像税务系统内部执行口径，从字面意思理解，比《实施细则》口径稍窄，造成实际执行中存在一定的争议。

2.账面成本归集情况为：土地出让金1000万元，应分摊外购安置房支出为2000万元，契税90万元，土方工程和七通一平支出850万元。根据实施条例基本精神，完成土地整理即转让土地使用权(如案例中的情况)，计算土地增值税时也应该按照规定扣除开发费用，一般为开发成本的5%。

3.财政部国家税务总局2016年4月25日链接：网站纠错交税人人有责，营改增后国家要求在你拥有土地使用权进行转让的时候是要交税的，根据国家税收规定标准来收取，土地转让是土地所有权或使用权有偿或无偿地由甲转给乙的行为。收入为不含增值税收入。也有观点认为这种做法有违《土地增值税暂行条例》基本精神。

4.适用增值税一般计税方法的纳税人，其转让房地产的土地增值税应税收入不含增值税销项税额；适用简易计税方法的纳税人，其转让房地产的土地增值税应税收入不含增值税应纳税额。

5.个人转让房屋的个人所得税应税收入不含增值税，其取得房屋时所支付价款中包含的增值税计入财产原值，计算转让所得时可扣除的税费不包括本次转让缴纳的增值税。如下是《实施细则》原文：第二个争议点产生的原因是《宣传提纲》没列明开发费用扣除。

1.在计征上述税种时。免征增值税的，确定计税依据时，成交价格、租金收入、转让房地产取得的收入不扣减增值税额。如果确实遇到案例中的情况，需要积极同主管税务机关沟通处理。

2.《土地增值税暂行条例》适用于转让土地使用权的情形，并且针对加计扣除部分，《土地增值税暂行条例实施细则》进一步明确财政部规定的其他扣除项目是指对从事房地产开发的纳税人可按本条、项规定计算的金额之和，加计20%的扣除。财税201647号：纳税人转让2016年4月30日前取得的土地使用权，可以选择适用简易计税方法，以取得的全部价款和价外费用减去取得该土地使用权的原价后的余额为销售额，按照5%的征收率计算缴纳增值税。转让土地使用权的，必须缴纳完毕上述税费之后，国土部门才会办理土地使用权转让登记。

3.提供的购房凭据为营改增后取得的增值税普通发票的，按照发票所载价税合计金额从购买年度起至转让年度止每年加计5%计算。凡不能按清算项目准确计算的，则按该清算项目预缴增值税时实际缴纳的城建税、教育费附加扣除。政部国家税务总局关于土地增值税若干问题的通知》（财税〔2006〕21号）规定：对于以土地、房地产作价入股进行投资或联营的，凡所投资、联营的企业从事房地产开发的，或者房地产开发企业以其建造的商品房进行投资和联营的，均不适用《财政部、国家税务总局关于土地增值税一些具体问题规定的通知》（财税字〔1995〕048号）第一条暂免征收土地增值税的规定。